Locazione - Cassazione Civile: offerta di rilascio condizionata per ottenere il pagamento dell’indennità di avviamento

La Corte di Cassazione, con Sentenza del Gennaio 2016, ha affermato che il conduttore, nelle locazioni ad uso commerciale, per ottenere il pagamento dell’indennità di avviamento può offrire la riconsegna dell’immobile condizionata al pagamento dell’indennità stessa.

La vicenda ha avuto origine da una controversia insorta tra una società locatrice (“Locatrice”) ed una società conduttrice (“Conduttrice”) in merito alla locazione di un immobile ad uso commerciale. Il Tribunale di Grosseto, giudice in primo grado, aveva dichiarato cessato il rapporto di locazione e condannato la Locatrice al pagamento dell’indennità di avviamento in favore della Conduttrice, dovuta in quanto il rapporto contrattuale era stato interrotto prima della scadenza naturale del contratto, e la Conduttrice a pagare i canoni di locazione riferiti al periodo intercorso tra la cessazione del rapporto e l’effettivo rilascio dell’immobile.

La Corte di Appello di Firenze, investita del gravame, rilevava che la Conduttrice aveva, in realtà,  fatto offerta reale di rilascio dell’immobile condizionata al pagamento dell’indennità di avviamento, a cui la Locatrice aveva opposto un ingiustificato rifiuto. Tale offerta, a parere della Corte, essendo irrilevante il fatto che fosse condizionata, era valsa ad escludere la mora della Conduttrice e il relativo obbligo di corrispondere il canone, mentre costituiva in mora la Locatrice quanto all’obbligo di pagare l’indennità.

La controversia giunge, infine, in Cassazione. La Corte rileva, innanzitutto, che da parte della Conduttrice non c’è stato un rifiuto di consegna dell’immobile, che avrebbe comportato l’applicazione del principio, consolidato in giurisprudenza, per cui: “il conduttore che rifiuta la restituzione dell’immobile in attesa di ricevere dal locatore il pagamento dell’indennità per l’avviamento a lui dovuta, è obbligato al pagamento del corrispettivo convenuto”.

La Suprema Corte conferma che è stata fatta, dalla Conduttrice, offerta formale di riconsegna dell’immobile, condizionata al pagamento dell’indennità, e ritiene infondato il motivo di ricorso presentato dalla Locatrice, laddove sostiene che l’offerta debba essere incondizionata per liberare il conduttore dall’obbligo del pagamento dei canoni.

La Corte decide quindi di dare continuità all’orientamento secondo cui, nei casi in cui viene in rilievo il nesso di interdipendenza tra le obbligazioni di restituzione e pagamento dell’indennità, il conduttore può, ai fini di ottenere il pagamento dell’indennità di avviamento, “offrire la riconsegna a condizione che gli sia pagata l’indennità”, dal momento che, “se il debitore di una prestazione la deve a condizione che l’altra esegua in suo favore una prestazione a cui ha diritto, il debitore della prima può condizionare la propria offerta all’esecuzione di quella del proprio debitore”.

In questo caso il meccanismo dell’offerta formale, descritto dall’articolo 1216 del Codice Civile, opererà nel senso di impedire al locatore di entrare nella disponibilità dell’immobile fintanto che non abbia pagato l’indennità, laddove il conduttore che intenda liberarsi dovrà consegnare l’immobile al sequestratario nominato dal giudice.

La Cassazione ha, pertanto, rigettato il ricorso, proposto dalla Locatrice, e si è pronunciata nel senso di riconoscere la possibilità al conduttore di fare offerta di riconsegna dell’immobile condizionata al pagamento dell’indennità di avviamento.

La sentenza è integralmente consultabile sul sito della Cassazione.

(Corte di Cassazione - Terza Sezione Civile, Sentenza 20 gennaio 2016, n. 890)

La Corte di Cassazione, con Sentenza del Gennaio 2016, ha affermato che il conduttore, nelle locazioni ad uso commerciale, per ottenere il pagamento dell’indennità di avviamento può offrire la riconsegna dell’immobile condizionata al pagamento dell’indennità stessa.

La vicenda ha avuto origine da una controversia insorta tra una società locatrice (“Locatrice”) ed una società conduttrice (“Conduttrice”) in merito alla locazione di un immobile ad uso commerciale. Il Tribunale di Grosseto, giudice in primo grado, aveva dichiarato cessato il rapporto di locazione e condannato la Locatrice al pagamento dell’indennità di avviamento in favore della Conduttrice, dovuta in quanto il rapporto contrattuale era stato interrotto prima della scadenza naturale del contratto, e la Conduttrice a pagare i canoni di locazione riferiti al periodo intercorso tra la cessazione del rapporto e l’effettivo rilascio dell’immobile.

La Corte di Appello di Firenze, investita del gravame, rilevava che la Conduttrice aveva, in realtà,  fatto offerta reale di rilascio dell’immobile condizionata al pagamento dell’indennità di avviamento, a cui la Locatrice aveva opposto un ingiustificato rifiuto. Tale offerta, a parere della Corte, essendo irrilevante il fatto che fosse condizionata, era valsa ad escludere la mora della Conduttrice e il relativo obbligo di corrispondere il canone, mentre costituiva in mora la Locatrice quanto all’obbligo di pagare l’indennità.

La controversia giunge, infine, in Cassazione. La Corte rileva, innanzitutto, che da parte della Conduttrice non c’è stato un rifiuto di consegna dell’immobile, che avrebbe comportato l’applicazione del principio, consolidato in giurisprudenza, per cui: “il conduttore che rifiuta la restituzione dell’immobile in attesa di ricevere dal locatore il pagamento dell’indennità per l’avviamento a lui dovuta, è obbligato al pagamento del corrispettivo convenuto”.

La Suprema Corte conferma che è stata fatta, dalla Conduttrice, offerta formale di riconsegna dell’immobile, condizionata al pagamento dell’indennità, e ritiene infondato il motivo di ricorso presentato dalla Locatrice, laddove sostiene che l’offerta debba essere incondizionata per liberare il conduttore dall’obbligo del pagamento dei canoni.

La Corte decide quindi di dare continuità all’orientamento secondo cui, nei casi in cui viene in rilievo il nesso di interdipendenza tra le obbligazioni di restituzione e pagamento dell’indennità, il conduttore può, ai fini di ottenere il pagamento dell’indennità di avviamento, “offrire la riconsegna a condizione che gli sia pagata l’indennità”, dal momento che, “se il debitore di una prestazione la deve a condizione che l’altra esegua in suo favore una prestazione a cui ha diritto, il debitore della prima può condizionare la propria offerta all’esecuzione di quella del proprio debitore”.

In questo caso il meccanismo dell’offerta formale, descritto dall’articolo 1216 del Codice Civile, opererà nel senso di impedire al locatore di entrare nella disponibilità dell’immobile fintanto che non abbia pagato l’indennità, laddove il conduttore che intenda liberarsi dovrà consegnare l’immobile al sequestratario nominato dal giudice.

La Cassazione ha, pertanto, rigettato il ricorso, proposto dalla Locatrice, e si è pronunciata nel senso di riconoscere la possibilità al conduttore di fare offerta di riconsegna dell’immobile condizionata al pagamento dell’indennità di avviamento.

La sentenza è integralmente consultabile sul sito della Cassazione.

(Corte di Cassazione - Terza Sezione Civile, Sentenza 20 gennaio 2016, n. 890)