Capo I – Della trascrizione degli atti relativi ai beni immobili

Atti soggetti a trascrizione

Si devono rendere pubblici [preleggi 26; Codice civile 1403] col mezzo della trascrizione [Codice civile 2652, n. 5, 2655, 2657, 2658, 2679, n. 1, 2858, 2880, 2914, n. 1; Codice della navigazione 250, 865]:

1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili [Codice civile 769, 812, 1159, 1197, 1250, 1470, 2825, 2914; Codice della navigazione 1, 10 ];

2) i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto [Codice civile 978] su beni immobili, il diritto di superficie [Codice civile 952], i diritti del concedente e dell’enfiteuta [Codice civile 959, 960, 965, 980, 1350, nn. 2 e 3];

2-bis) i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale;

3) i contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati nei numeri precedenti [Codice civile 1100];

4) i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali [Codice civile 1027, 1032, 1058], il diritto di uso [Codice civile 1021] sopra beni immobili, il diritto di abitazione [Codice civile 1022, 1350, n. 4];

5) gli atti tra vivi di rinunzia ai diritti menzionati nei numeri precedenti [Codice civile 507, 509, 550, 1070, 1350, n. 5];

6) i provvedimenti con i quali nell’esecuzione forzata si trasferiscono la proprietà di beni immobili o altri diritti reali immobiliari [Codice civile 2919; Codice di procedura civile 555, 586], eccettuato il caso di vendita seguita nel processo di liberazione degli immobili dalle ipoteche a favore del terzo acquirente [Codice civile 2853, 2889, 2896; Codice di procedura civile 574, 590];

7) gli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico [Codice civile 971, 1350, n. 6];

8) i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni [Codice civile 320, 1350, n. 8, 1572, 1573, 1599, 1607, 2923];

9) gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti, per un termine maggiore di tre anni [Codice civile 1605, 2918, 2924];

10) i contratti di società [Codice civile 2247, 2291, 2313, 2328, n. 6, 2426, 2475, n. 5, 2518] e di associazione [Codice civile 2549] con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari, quando la durata della società o dell’associazione eccede i nove anni o è indeterminata [Codice civile 1350, n. 9, 2251];

11) gli atti di costituzione dei consorzi che hanno l’effetto indicato dal numero precedente [Codice civile 862, 2602];

12) i contratti di anticresi [Codice civile 1350, n. 7, 1960];

12-bis) gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato;

13) le transazioni che hanno per oggetto controversie sui diritti menzionati nei numeri precedenti [Codice civile 1350, n. 12, 1965, 1967];

14) le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti [Codice civile 2646, 2655, 2932].

Effetti della trascrizione

Gli atti enunciati nell’articolo precedente non hanno effetto [Codice civile 509] riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto [Codice civile 507, 2659, 2667] o iscritto [Codice civile 2839] anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi [Codice civile 2643, 2652, n. 3, 2653, n. 1, 2685, 2827, 2857, 2914, n. 1].

Seguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto [Codice civile 2666] alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l’acquisto risalga a data anteriore [Codice civile 1380, 2649, 2655, 2812, 2848, 2866, 2913, 2915].

Altri atti soggetti a trascrizione

Deve del pari rendersi pubblico, agli effetti previsti dall’articolo precedente, ogni altro atto o provvedimento che produce in relazione a beni immobili o a diritti immobiliari [Codice civile 854, 1504] taluno degli effetti dei contratti menzionati nell’articolo 2643, salvo che dalla legge risulti che la trascrizione non è richiesta o è richiesta a effetti diversi [Codice civile 2650, 2655; Codice di procedura civile 555].

Trascrizione di contratti preliminari

1. I contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell’articolo 2643, anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.

2. La trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari di cui al comma 1, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti, prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare.

3. Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all’articolo 2652, primo comma, numero 2).

4. I contratti preliminari aventi ad oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione devono indicare, per essere trascritti, la superficie utile della porzione di edificio e la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all’intero costruendo edificio espressa in millesimi.

5. Nel caso previsto nel comma 4 la trascrizione è eseguita con riferimento al bene immobile per la quota determinata secondo le modalità di cui al comma stesso. Non appena l’edificio viene ad esistenza gli effetti della trascrizione si producono rispetto alle porzioni materiali corrispondenti alle quote di proprietà predeterminate nonché alle relative parti comuni. L’eventuale differenza di superficie o di quota contenuta nei limiti di un ventesimo rispetto a quelle indicate nel contratto preliminare non produce effetti.

6. Ai fini delle disposizioni di cui al comma 5, si intende esistente l’edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura.

Trascrizione di atti di destinazione per la realizzazione di interessi meritevoli di tutela riferibili a persone con disabilità, a pubbliche amministrazioni, o ad altri enti o persone fisiche

Gli atti in forma pubblica con cui beni immobili o beni mobili iscritti in pubblici registri sono destinati, per un periodo non superiore a novanta anni o per la durata della vita della persona fisica beneficiaria, alla realizzazione di interessi meritevoli di tutela riferibili a persone con disabilità, a pubbliche amministrazioni, o ad altri enti o persone fisiche ai sensi dell’articolo 1322, secondo comma, possono essere trascritti al fine di rendere opponibile ai terzi il vincolo di destinazione; per la realizzazione di tali interessi può agire, oltre al conferente, qualsiasi interessato anche durante la vita del conferente stesso. I beni conferiti e i loro frutti possono essere impiegati solo per la realizzazione del fine di destinazione e possono costituire oggetto di esecuzione, salvo quanto previsto dall’articolo 2915, primo comma, solo per debiti contratti per tale scopo.

Trascrizione di atti costitutivi di vincolo

Si devono trascrivere, se hanno per oggetto beni immobili, gli atti di diritto privato, i contratti e gli altri atti di diritto privato, anche unilaterali, nonché le convenzioni e i contratti con i quali vengono costituiti a favore dello Stato, della regione, degli altri enti pubblici territoriali ovvero di enti svolgenti un servizio di interesse pubblico, vincoli di uso pubblico o comunque ogni altro vincolo a qualsiasi fine richiesto dalle normative statali e regionali, dagli strumenti urbanistici comunali nonché dai conseguenti strumenti di pianificazione territoriale e dalle convenzioni urbanistiche a essi relative.

Trascrizione delle divisioni

Si devono trascrivere le divisioni [Codice civile 1111] che hanno per oggetto beni immobili [Codice civile 713], come pure i provvedimenti di aggiudicazione degli immobili divisi mediante incanto [Codice civile 720, 757, 788; Codice di procedura civile 590], i provvedimenti di attribuzione delle quote tra condividenti [Codice civile 736] e i verbali di estrazione a sorte delle quote [Codice civile 729; Codice di procedura civile 791].

Si devono pure trascrivere la domanda di divisione giudiziale [Codice di procedura civile 784] e l’atto di opposizione indicato dall’Art. 1113, per gli effetti ivi enunciati [Codice civile 2643, n. 14, 2650].

Costituzione del fondo patrimoniale e separazione di beni

Devono essere trascritti [Codice civile 163], se hanno per oggetto beni immobili, la costituzione del fondo patrimoniale, le convenzioni matrimoniali che escludono i beni medesimi dalla comunione tra i coniugi [Codice civile 215], gli atti e i provvedimenti di scioglimento della comunione, gli atti di acquisto di beni personali a norma delle lettere c), d), e) ed f) dell’articolo 179, a carico, rispettivamente, dei coniugi titolari del fondo patrimoniale o del coniuge titolare del bene escluso o che cessa di far parte della comunione.

Le trascrizioni previste dal precedente comma devono essere eseguite anche relativamente ai beni immobili che successivamente entrano a far parte del patrimonio familiare o risultano esclusi dalla comunione tra i coniugi.

La trascrizione del vincolo derivante dal fondo patrimoniale costituito per testamento deve essere eseguita d’ufficio dal conservatore contemporaneamente alla trascrizione dell’acquisto a causa di morte [Codice civile 2648].

Accettazione di eredità e acquisto di legato

Si devono trascrivere l’accettazione dell’eredità [Codice civile 459, 470, 475, 484, 2647, 2829] che importi acquisto dei diritti enunciati nei numeri 1, 2 e 4 dell’articolo 2643 o liberazione dai medesimi e l’acquisto del legato [Codice civile 649] che abbia lo stesso oggetto [Codice civile 507, 509, 2661].

La trascrizione dell’accettazione dell’eredità si opera in base alla dichiarazione del chiamato all’eredità, contenuta in un atto pubblico [Codice civile 2699] ovvero in una scrittura privata con sottoscrizione autenticata [Codice civile 2703] o accertata giudizialmente [Codice di procedura civile 214].

Se il chiamato ha compiuto uno degli atti che importano accettazione tacita dell’eredità [Codice civile 476], si può richiedere la trascrizione sulla base di quell’atto, qualora esso risulti da sentenza, da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente [Codice civile 2657, 2659].

La trascrizione dell’acquisto del legato si opera sulla base di un estratto autentico del testamento [Codice civile 2647, 2650, 2658].

Cessione dei beni ai creditori

Deve essere trascritta, qualora comprenda beni immobili, la cessione che il debitore fa dei suoi beni ai creditori [Codice di procedura civile 507, 509], perché questi procedano alla liquidazione dei medesimi e alla ripartizione del ricavato [Codice civile 1977].

Non hanno effetto, rispetto ai creditori, le trascrizioni o iscrizioni di diritti acquistati verso il debitore, se eseguite dopo che la cessione è stata trascritta [Codice civile 2644, 2913].

Continuità delle trascrizioni

Nei casi in cui, per le disposizioni precedenti [Codice civile 2648], un atto di acquisto è soggetto a trascrizione, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto, se non è stato trascritto l’atto anteriore di acquisto [Codice civile 2646, 2647, 2655, 2665, 2688].

Quando l’atto anteriore di acquisto è stato trascritto, le successive trascrizioni o iscrizioni producono effetto secondo il loro ordine rispettivo, salvo il disposto dell’articolo 2644.

L’ipoteca legale a favore dell’alienante [Codice civile 2817, n. 2, 2825] e quella a favore del condividente, iscritte contemporaneamente alla trascrizione del titolo di acquisto o della divisione, prevalgono sulle trascrizioni o iscrizioni eseguite anteriormente contro l’acquirente o il condividente tenuto al conguaglio [Codice civile 2645, 2835].

Trascrizione di sentenze

Si devono trascrivere le sentenze da cui risulta estinto per prescrizione [Codice civile 2934] o acquistato per usucapione [Codice civile 1158] ovvero in altro modo non soggetto a trascrizione uno dei diritti indicati dai numeri 1, 2 e 4 dell’articolo 2643 [Codice civile 941, 946, 954, 970, 1014, 1073, 2654, 2655].

Domande riguardanti atti soggetti a trascrizione. Effetti delle relative trascrizioni rispetto ai terzi

Si devono trascrivere [Codice civile 2915], qualora si riferiscano ai diritti menzionati nell’articolo 2643, le domande giudiziali indicate dai numeri seguenti, agli effetti per ciascuna di esse previsti [Codice civile 2654; Codice di procedura civile 163]:

1) le domande di risoluzione dei contratti [Codice civile 1453, 1877] e quelle indicate dal secondo comma dell’articolo 648 e dall’ultimo comma dell’articolo 793, le domande di rescissione [Codice civile 763, 1447, 1452], le domande di revocazione delle donazioni [Codice civile 800, 802, 804, 808], nonché quelle indicate dall’articolo 524.

Le sentenze che accolgono tali domande non pregiudicano i diritti acquistati dai terzi in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda [Codice civile 2644, 2655, 2827];

2) le domande dirette a ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre [Codice civile 1706, 1707, 2932].

La trascrizione della sentenza che accoglie la domanda prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il convenuto dopo la trascrizione della domanda;

3) le domande dirette a ottenere l’accertamento giudiziale della sottoscrizione di scritture private in cui si contiene un atto soggetto a trascrizione o a iscrizione [Codice civile 2702; Codice di procedura civile 214, 216].

La trascrizione o l’iscrizione dell’atto contenuto nella scrittura produce effetto dalla data in cui è stata trascritta la domanda;

4) le domande dirette all’accertamento della simulazione [Codice civile 1415] di atti soggetti a trascrizione.

La sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda;

5) le domande di revoca degli atti soggetti a trascrizione [Codice civile 2643], che siano stati compiuti in pregiudizio dei creditori [Codice civile 808, 2901].

La sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i diritti acquistati a titolo oneroso dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda [Codice civile 2644, 2655];

6) le domande dirette a far dichiarare la nullità [Codice civile 1422] o a far pronunziare l’annullamento [Codice civile 1425, 1426, 1455] di atti soggetti a trascrizione [Codice civile 2655] e le domande dirette a impugnare la validità della trascrizione [Codice civile 1418, 2665, 2675].

Se la domanda è trascritta dopo cinque anni dalla data della trascrizione dell’atto impugnato, la sentenza che l’accoglie non pregiudica i diritti acquistati a qualunque titolo dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda. Se però la domanda è diretta a far pronunziare l’annullamento per una causa diversa dall’incapacità legale [Codice civile 2, 414, 415], la sentenza che l’accoglie non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda, anche se questa è stata trascritta prima che siano decorsi cinque anni dalla data della trascrizione dell’atto impugnato, purché in questo caso i terzi abbiano acquistato a titolo oneroso [Codice civile 1445];

7) le domande con le quali si contesta il fondamento di un acquisto a causa di morte [Codice civile 470, 533, 624, 649].

Salvo quanto è disposto dal secondo e dal terzo comma dell’Art. 534, se la trascrizione della domanda è eseguita dopo cinque anni dalla data della trascrizione dell’acquisto, la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i terzi di buona fede che, in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda, hanno a qualunque titolo acquistato diritti da chi appare erede o legatario;

8) le domande di riduzione delle donazioni [Codice civile 555, 557] e delle disposizioni testamentarie per lesione di legittima [Codice civile 553, 554].

Se la trascrizione è eseguita dopo dieci anni dall’apertura della successione [Codice civile 2946], la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i terzi che hanno acquistato a titolo oneroso diritti in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda;

9) le domande di revocazione e quelle di opposizione di terzo contro le sentenze soggette a trascrizione per le cause previste dai numeri 1, 2, 3 e 6 dell’articolo 395 del codice di procedura civile e dal secondo comma dell’Art. 404 dello stesso codice.

Se la domanda è trascritta dopo cinque anni dalla trascrizione della sentenza impugnata, la sentenza che l’accoglie non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda [Codice civile 2655].

Alla domanda giudiziale è equiparato l’atto notificato con il quale la parte, in presenza di compromesso o di clausola compromissoria, dichiara all’altra la propria intenzione di promuovere il procedimento arbitrale, propone la domanda e procede, per quanto le spetta, alla nomina degli arbitri.

Altre domande e atti soggetti a trascrizione a diversi effetti

Devono parimenti essere trascritti:

1) le domande dirette a rivendicare la proprietà [Codice civile 948, 949] o altri diritti reali di godimento [Codice civile 1079] su beni immobili e le domande dirette all’accertamento dei diritti stessi [Codice di procedura civile 163].

La sentenza pronunziata contro il convenuto indicato nella trascrizione della domanda ha effetto anche contro coloro che hanno acquistato diritti dal medesimo in base a un atto trascritto dopo la trascrizione della domanda [Codice civile 2644];

2) la domanda di devoluzione del fondo enfiteutico [Codice civile 972].

La pronunzia di devoluzione ha effetto anche nei confronti di coloro che hanno acquistato diritti dall’enfiteuta in base a un atto trascritto posteriormente alla trascrizione della domanda [Codice civile 974, 2655];

3) le domande e le dichiarazioni di riscatto nella vendita di beni immobili [Codice civile 1500, 1503].

Se la trascrizione di tali domande o dichiarazioni è eseguita dopo sessanta giorni dalla scadenza del termine per l’esercizio del riscatto [Codice civile 1501], restano salvi i diritti acquistati dai terzi dopo la scadenza del termine medesimo in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda o della dichiarazione [disposizioni di attuazione e transitorie Codice civile 225, 227];

4) le domande di separazione degli immobili dotali e quelle di scioglimento della comunione tra coniugi [Codice civile 225] avente per oggetto beni immobili.

La sentenza che pronunzia la separazione o lo scioglimento non ha effetto a danno dei terzi che, anteriormente alla trascrizione della domanda, hanno validamente acquistato dal marito diritti relativi a beni dotali o a beni della comunione;

5) gli atti e le domande che interrompono il corso dell’usucapione di beni immobili [Codice civile 1165, 1167, 2943].

L’interruzione non ha effetto riguardo ai terzi che hanno acquistato diritti dal possessore in base a un atto trascritto o iscritto, se non dalla data della trascrizione dell’atto o della domanda.

Alla domanda giudiziale è equiparato l’atto notificato con il quale la parte, in presenza di compromesso o di clausola compromissoria, dichiara all’altra la propria intenzione di promuovere il procedimento arbitrale, propone la domanda e procede, per quanto le spetta, alla nomina degli arbitri.

Annotazione di domande o atti soggetti a trascrizione

La trascrizione degli atti e delle domande indicati dai due articoli precedenti dev’essere anche annotata [Codice civile 2655, 2668, 2679, n. 3] in margine alla trascrizione o iscrizione, quando si riferisce a un atto trascritto o iscritto [Codice civile 2651, 2652, 2653, 2656, 2690].

Annotazione di atti e di sentenze

Qualora un atto trascritto o iscritto sia dichiarato nullo [Codice civile 1418] o sia annullato [Codice civile 1425], risoluto [Codice civile 1453], rescisso [Codice civile 1447] o revocato [Codice civile 2901], o sia soggetto a condizione risolutiva [Codice civile 1360], la dichiarazione di nullità e, rispettivamente, l’annullamento, la risoluzione, la rescissione, la revocazione, l’avveramento della condizione devono annotarsi in margine alla trascrizione o all’iscrizione dell’atto [Codice civile 2643, 2645, 2651, 2652, n. 1, 2654, 2662, 2679, n. 4, 2896].

Si deve del pari annotare, in margine alla trascrizione della relativa domanda, la sentenza di devoluzione del fondo enfiteutico [Codice civile 972, 2653, n. 2].

Se tali annotazioni non sono eseguite, non producono effetto le successive trascrizioni o iscrizioni a carico di colui che ha ottenuto la dichiarazione di nullità o l’annullamento, la risoluzione, la rescissione, la revoca o la devoluzione o a favore del quale si è avverata la condizione. Eseguita l’annotazione, le trascrizioni o iscrizioni già compiute hanno il loro effetto secondo l’ordine rispettivo [Codice civile 2644, 2650; disposizioni di attuazione e transitorie Codice civile 25].

L’annotazione si opera in base alla sentenza o alla convenzione da cui risulta uno dei fatti sopra indicati; se si tratta di condizione, può eseguirsi in virtù della dichiarazione unilaterale del contraente in danno del quale la condizione stessa si è verificata [disposizioni di attuazione e transitorie Codice civile 230, 231].

Forme per l’annotazione

L’annotazione si esegue secondo le norme [Codice civile 2643, 2645, 2651, n. 1, 2654] stabilite dagli articoli seguenti per la trascrizione, in quanto applicabili [Codice civile 2654, 2695].

Titolo per la trascrizione

La trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza [Codice civile 2908; Codice di procedura civile 132, 586, 825], di atto pubblico [Codice civile 2699] o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata [Codice civile 2703] o accertata giudizialmente [Codice civile 2603, 2643, 2648, 2659, n. 3; Codice di procedura civile 131, 214, 215].

Le sentenze e gli atti seguiti in paese estero devono essere legalizzati [Codice di procedura civile 796].

Atti da presentare al conservatore

La parte che domanda la trascrizione del titolo [Codice civile 2659, n. 2, 2674] deve presentarne al conservatore dei registri immobiliari copia autenticata, se si tratta di atti pubblici o di sentenze, e, se si tratta di scritture private [Codice civile 1350], deve presentare l’originale [Codice civile 2648], salvo che questo si trovi depositato in un pubblico archivio o negli atti di un notaio [Codice civile 2678]. In questo caso basta la presentazione di una copia autenticata dall’archivista o dal notaio, dalla quale risulti che la scrittura ha i requisiti indicati dall’articolo precedente.

Per la trascrizione di una domanda giudiziale occorre presentare copia autentica del documento che la contiene, munito della relazione di notifica [Codice civile 2670; Codice di procedura civile 148] alla controparte.

Nota di trascrizione

Chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo, una nota in doppio originale, nella quale devono essere indicati:

1) il cognome ed il nome, il luogo e data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell’ufficiale di stato civile; la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con l’indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l’atto costitutivo. Per i condominii devono essere indicati l’eventuale denominazione, l’ubicazione e il codice fiscale;

2) il titolo di cui si chiede la trascrizione e la data del medesimo;

3) il cognome e il nome del pubblico ufficiale che ha ricevuto l’atto o autenticato le firme, o l’autorità giudiziaria che ha pronunziato la sentenza;

4) la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo, con le indicazioni richieste dall’articolo 2826, nonché, nel caso previsto dall’articolo 2645-bis, comma 4, la superficie e la quota espressa in millesimi di cui a quest’ultima disposizione.

Se l’acquisto, la rinunzia o la modificazione del diritto sono sottoposti a termine o a condizione, se ne deve fare menzione nella nota di trascrizione. Tale menzione non è necessaria se, al momento in cui l’atto si trascrive, la condizione sospensiva si è verificata o la condizione risolutiva è mancata ovvero il termine iniziale è scaduto.

Trascrizione degli acquisti a causa di morte

Chi domanda la trascrizione di un acquisto a causa di morte [Codice civile 2829], deve presentare, oltre l’atto indicato dall’articolo 2648, il certificato di morte dell’autore della successione e una copia o un estratto autentico [Codice civile 2661] del testamento, se l’acquisto segue in base a esso.

Deve anche presentare una nota in doppio originale con le seguenti indicazioni:

1) il cognome e il nome, il luogo e la data di nascita dell’erede o legatario e del defunto;

2) la data di morte;

3) se la successione è devoluta per legge [Codice civile 565], il vincolo che univa all’autore il chiamato [Codice civile 536] e la quota a questo spettante;

4) se la successione è devoluta per testamento [Codice civile 587], la forma e la data del medesimo, il nome del pubblico ufficiale che l’ha ricevuto o che l’ha in deposito;

5) la natura e la situazione dei beni con le indicazioni richieste dall’articolo 2826;

6) la condizione o il termine, qualora siano apposti alla disposizione testamentaria, salvo il caso contemplato dal secondo comma del precedente articolo, nonché la sostituzione fidecommissaria, qualora sia stata disposta a norma dell’articolo 692 [Codice civile 2662].

Ulteriori trascrizioni in base allo stesso titolo

Quando si domanda la trascrizione di un acquisto a causa di morte [Codice civile 2660] e per la stessa successione è stato già trascritto altro acquisto in base allo stesso titolo, basta presentare l’atto di accettazione [Codice civile 470] se si tratta di acquisto a titolo di erede [Codice civile 475, 2648]. Deve essere anche indicata la trascrizione anteriormente eseguita, se si tratta dello stesso ufficio, e, se si tratta di ufficio diverso [Codice civile 2663], deve essere presentato il certificato della trascrizione medesima.

Se chi ha trascritto anteriormente ha presentato un estratto [Codice civile 2718] del testamento, alla domanda di nuova trascrizione deve essere allegato, qualora occorra, un altro estratto o la copia dell’intero testamento.

Trascrizione di acquisti a causa di morte in luogo di altri chiamati

Qualora l’acquisto a causa di morte si colleghi alla rinunzia [Codice civile 519] o alla morte di uno dei chiamati [Codice civile 467, 479], chi domanda la trascrizione deve presentare il documento comprovante la morte o la rinunzia, facendone menzione nella nota [Codice civile 2660].

Se invece l’acquisto dipende da altra ragione che impedisce ad alcuno dei chiamati di succedere [Codice civile 70, 462, 463], non è necessario esibire un documento che giustifichi la ragione stessa, ma il richiedente risponde dei danni, quando le sue dichiarazioni non corrispondono a verità.

Qualora alcuna delle cause di impedimento sopra indicate si sia constatata dopo la trascrizione dell’acquisto a causa di morte, essa si annota [Codice civile 2655] in margine alla trascrizione stessa, purché risulti da regolare documento.

Ufficio in cui deve farsi la trascrizione

La trascrizione deve essere fatta presso ciascun ufficio dei registri immobiliari nella cui circoscrizione sono situati i beni [Codice civile 484, 2661, 2677].

Conservazione dei titoli. Trascrizione e restituzione della nota

Il conservatore dei registri immobiliari deve custodire negli archivi, in appositi volumi, i titoli che gli sono consegnati e deve inserire, con numerazione progressiva annuale, nella raccolta delle note costituente il registro particolare delle trascrizioni uno degli originali della nota, indicandovi il giorno della consegna del titolo e il numero d’ordine assegnato nel registro generale.

Il conservatore deve restituire al richiedente uno degli originali della nota, nel quale deve certificare l’eseguita trascrizione con le indicazioni sopra accennate.

Omissioni o inesattezze nelle note

L’omissione o l’inesattezza di alcuna delle indicazioni richieste nelle note menzionate negli articoli 2659 e 2660 non nuoce alla validità della trascrizione, eccetto che induca incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico a cui si riferisce l’atto o, rispettivamente, la sentenza o la domanda [Codice civile 2650, 2652, n. 6, 2841].

Limiti soggettivi dell’efficacia della trascrizione

La trascrizione, da chiunque si faccia, giova a tutti coloro che vi hanno interesse [Codice civile 2644, 2670, 2671, 2744].

Atti compiuti per persona incapace

I rappresentanti di persone incapaci e coloro che hanno prestato assistenza alle medesime [Codice civile 320, 321, 357, 394, 409, 424] devono curare che si esegua la trascrizione degli atti, delle sentenze o delle domande giudiziali che sono soggetti a trascrizione e rispetto ai quali essi hanno esercitato il loro ufficio [Codice civile 1425, 1426].

La mancanza della trascrizione può anche essere opposta ai minori [Codice civile 2], agli interdetti [Codice civile 414] e a qualsiasi altro incapace [Codice civile 415], salvo ai medesimi il regresso contro i tutori, gli amministratori o i curatori che avevano l’obbligo della trascrizione.

La mancanza della trascrizione non può essere opposta dalle persone che avevano l’obbligo di eseguirla per i propri rappresentati o amministrati, né dai loro eredi [Codice civile 2644].

Cancellazione della trascrizione

La cancellazione della trascrizione delle domande enunciate dagli articoli 2652 e 2653 e delle relative annotazioni [Codice civile 2654] si esegue quando è debitamente consentita dalle parti interessate [Codice civile 2883, 2888] ovvero è ordinata giudizialmente con sentenza passata in giudicato [Codice civile 2659, 2675, n. 3; Codice di procedura civile 324, 586, 683; disposizioni di attuazione e transitorie Codice civile 113].

Deve essere giudizialmente ordinata, qualora la domanda sia rigettata o il processo sia estinto per rinunzia o per inattività delle parti [Codice di procedura civile 306, 307].

Si deve cancellare l’indicazione della condizione [Codice civile 1383] o del termine [Codice civile 1184] negli atti trascritti, quando l’avveramento o la mancanza della condizione ovvero la scadenza del termine risulta da sentenza o da dichiarazione, anche unilaterale, della parte, in danno della quale la condizione sospensiva si è verificata o la condizione risolutiva è mancata ovvero il termine iniziale è scaduto [Codice civile 2659].

Si deve cancellare la trascrizione dei contratti preliminari quando la cancellazione è debitamente consentita dalle parti interessate ovvero è ordinata giudizialmente con sentenza passata in giudicato.

Durata dell’efficacia della trascrizione della domanda giudiziale

La trascrizione della domanda giudiziale conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data. L’effetto cessa se la trascrizione non è rinnovata prima che scada detto termine.

Per ottenere la rinnovazione si presenta al conservatore una nota in doppio originale conforme a quella della precedente trascrizione, in cui si dichiara che si intende rinnovare la trascrizione originaria.

In luogo del titolo si può presentare la nota precedente.

Il conservatore deve osservare le disposizioni dell’articolo 2664.

Se al tempo della rinnovazione gli immobili a cui si riferisce il titolo risultano dai registri delle trascrizioni passati agli eredi o aventi causa di colui contro il quale venne eseguita la formalità, la rinnovazione deve essere fatta anche nei confronti degli eredi o aventi causa e la nota deve contenere le indicazioni stabilite dall’articolo 2659, se queste risultano dai registri medesimi.

Durata dell’efficacia della trascrizione del pignoramento immobiliare e del sequestro conservativo sugli immobili

Le disposizioni di cui all’articolo 2668-bis si applicano anche nel caso di trascrizione del pignoramento immobiliare e del sequestro conservativo sugli immobili.

Trascrizione anteriore al pagamento dell’imposta di registro

La trascrizione può essere domandata, quantunque non sia stata ancora pagata l’imposta di registro a cui è soggetto il titolo, se si tratta di atto pubblico ricevuto nello Stato o di sentenza pronunziata da un’autorità giudiziaria dello Stato [Codice civile 2690, 2699; Codice di procedura civile 131].

[In tal caso però il richiedente deve presentare al conservatore, oltre la nota indicata dall’articolo 2659, una copia della medesima, la quale, a cura del conservatore, deve essere vidimata e trasmessa immediatamente all’ufficiale incaricato di riscuotere l’imposta suddetta.]

Spese della trascrizione

Le spese della trascrizione devono essere anticipate da chi la domanda, salvo il diritto al rimborso verso l’interessato [Codice civile 1196, 1475].

Se più sono gli interessati, ciascuno di essi deve rimborsare la persona che ha eseguito la trascrizione della parte di spesa corrispondente alla quota per cui è interessato [Codice civile 1294, 2658, 2666].

Obbligo dei pubblici ufficiali

Il notaio o altro pubblico ufficiale che ha ricevuto o autenticato l’atto soggetto a trascrizione ha l’obbligo di curare che questa venga eseguita nel più breve tempo possibile [Codice civile 2664, 2666], ed è tenuto al risarcimento dei danni in caso di ritardo, salva l’applicazione delle pene pecuniarie previste dalle leggi speciali, se lascia trascorrere trenta giorni dalla data dell’atto ricevuto o autenticato.

Rimangono ferme le disposizioni delle leggi speciali che stabiliscono a carico di altre persone l’obbligo di richiedere la trascrizione di determinati atti e le relative sanzioni [Codice di procedura civile 555].

Leggi speciali

Sono salve le disposizioni delle leggi speciali che richiedono la trascrizione di atti non contemplati dal presente capo e le altre disposizioni che non sono incompatibili con quelle contenute nel capo medesimo [Codice civile 484, 507, 509, 854; Codice di procedura civile 555, 677, 679].