Cosa gravata da garanzie: quando l’acquirente può sospendere il pagamento

Indice:

Presupposti giuridici

2.1 Similitudini e divergenze rispetto alla vendita di cosa altrui viziata da pericolo di rivendica

2.2 I rimedi esperibili dal compratore

3 Il rimedio nel contesto del preliminare di compravendita

4 La necessaria preesistenza delle garanzie e dei vincoli

5 Omessa dichiarazione del venditore e ignoranza del compratore

6 I rimedi concessi al compratore in buona fede

6.1 La sospensione del pagamento del prezzo

7 La risoluzione del contratto

8 Il risarcimento del danno

9 I rimedi concessi al compratore in mala fede

 

Presupposti giuridici

Dalla lettura del comma 1 dell’articolo 1482 Codice Civile è facile evincere che i presupposti per l’applicazione della norma consistono non solo nell’esistenza sulla cosa oggetto di vendita di garanzie reali o di vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro, ma anche:

- nell’anteriorità della costituzione delle suddette garanzie reali o dei suddetti vincoli rispetto alla conclusione del contratto di vendita;

- nella mancata dichiarazione in proposito del venditore;

- da ultimo, nell’ignoranza al riguardo del compratore.

 

2.1 Similitudini e divergenze rispetto alla vendita di cosa altrui viziata da pericolo di rivendica

La dottrina ha sottolineato l’affinità della disposizione in esame, quanto agli effetti, con la figura tipica della vendita di cosa altrui laddove esista il pericolo di rivendica da parte del vero proprietario (articolo 1481 Codice Civile), anche se essa presuppone da un lato che il venditore sia effettivamente proprietario del bene venduto e, dall’altro, che sussista qualcosa di più del semplice pericolo di rivendica: una concreta ed effettiva minaccia all’integrità del diritto di proprietà trasferito.

Pegno, ipoteca, pignoramento e sequestro, infatti, sono situazioni che tendono tutte – col verificarsi di un fatto ulteriore (l’insolvenza del debitore, la conferma del provvedimento cautelare) – allo stesso risultato: l’espropriazione della cosa venduta, espropriazione che trova fonte in un vincolo di indisponibilità preesistente.

 

2.2 I rimedi esperibili dal compratore

Nei casi di esistenza sulla cosa oggetto di vendita di garanzie reali o di vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro, il compratore ha a disposizione una pluralità di rimedi, in particolare:
a) può sospendere il pagamento del prezzo fino a quando il bene non venga liberato dalla garanzia reale o dagli altri vincoli che gravano su di esso;

b) può domandare al giudice la fissazione di un termine per la liberazione del bene da tali vincoli, scaduto inutilmente il quale il contratto di vendita è risolto;

c) può agire in via ordinaria per la risoluzione del contratto;

d) può agire nei confronti dell’alienante per ottenere la condanna di questi a cancellare a proprie spese il gravame.

 

3 Il rimedio nel contesto del preliminare di compravendita

Il disposto dell’articolo 1482 Codice Civile trova applicazione anche rispetto a quelle situazioni che involgano il contratto preliminare di vendita, col riconoscimento, in capo al promissario acquirente, degli stessi rimedi previsti per l’acquirente nel contratto definitivo.

Nel dettaglio, il legislatore non ha previsto, in modo espresso, l’estensione della disposizione in esame alle fattispecie che riguardano il contratto preliminare, pertanto, secondo la dottrina si ritiene operante tale normativa, sulla base dell’interpretazione analogia.

Nella direzione dell’applicabilità, risulta anche il versante giurisprudenziale, dove si è specificato che la sussistenza di garanzie reali, ovvero di ulteriori vincoli sul bene oggetto del futuro trasferimento, non dichiarati dal promittente venditore e non conosciuti dal promissario compratore, legittima quest’ultimo, che abbia proposto domanda di esecuzione in forma specifica, ad astenersi, in virtù di quanto disposto agli articoli 1482 e 2932 Codice Civile, dal pagamento del corrispettivo ancora dovuto.

Ciò sia nella ipotesi di garanzie o vincoli antecedenti alla firma del preliminare, che in quella di garanzie ovvero vincoli insorti nel periodo intercorrente tra la data del contratto preliminare e quella prevista per la stipulazione del contratto definitivo.

Sul punto, la Corte di Cassazione  ha precisato che il promissario acquirente di un bene immobile gravato da pesi o vincoli, al quale risulti essere stato promesso il pieno, libero e pacifico acquisto del dominio sul bene medesimo, può avvalersi di quanto disposto agli artt. 1481, 1482 comma I e 1489 comma II, del codice civile, applicabili per analogia al contratto preliminare di vendita, e in tal modo rifiutare il proprio consenso alla stipulazione del contratto definitivo, e ciò fino a quando non gli sia stata fornita la prova della liberazione del bene da pesi e vincoli.

 

4 La necessaria preesistenza delle garanzie e dei vincoli

Parte della dottrina ritiene che uno dei presupposti per l’applicazione dell’articolo 1482 Codice Civile al pegno, all’ipoteca e ai privilegi speciali, sia costituito dalla necessaria preesistenza delle garanzie e dei vincoli rispetto al momento della conclusione del contratto, o a quello del trasferimento definitivo del diritto reale di proprietà in capo all’acquirente, quando questo sia posticipato.

La questione non è peraltro pacifica.

Una dottrina, a tal proposito si è spinta ad affermare che, anche nel caso in cui le garanzie reali o gli altri vincoli venissero costituiti successivamente alla vendita, ci si troverebbe pur sempre di fronte a una menomazione dell’attribuzione traslativa che consegue a una vicenda della sfera giuridica del venditore, e che integra la violazione del suo impegno traslativo.

Da ciò pare logicamente conseguire che la norma in esame troverebbe applicazione in ogni ipotesi di costituzione della garanzia o del vincolo, a prescindere dall’anteriorità del debito.

L’interpretazione più restrittiva ritiene, invece, che la disposizione in esame trovi applicazione solo per i vincoli già costituiti al momento della vendita, essendo comunque irrilevante la preesistenza di debiti del venditore.

 

5 Omessa dichiarazione del venditore e ignoranza del compratore

L’applicabilità della disposizione in questione è, peraltro, condizionata alla mancata conoscenza dei vincoli e delle garanzie da parte del compratore.

Risulta subito evidente che riguardo a beni immobili e mobili registrati il meccanismo della pubblicità dichiarativa rende, di per sé, conoscibile l’esistenza dei vincoli o delle garanzie reali.

D’altro canto, è bene sottolineare la posizione di chi sostiene la mancanza dell’obbligo a carico dei terzi alla consultazione dei pubblici registri, escludendosi così la relativa presunzione di conoscenza. Conseguentemente, la trascrizione dei vincoli in esame non varrebbe a eliminare l’operatività dell’articolo 1482 Codice Civile

Per escludere, quindi, i rimedi a favore dell’acquirente ex articolo 1482 Codice Civile, la conoscenza delle garanzie e dei vincoli da parte del compratore stesso deve essere effettiva e non meramente presunta, non potendosi altresì porre a suo carico alcun onere di accertamento e di indagine in luogo di una comunicazione cui è obbligatoriamente tenuto il venditore.

L’onere probatorio sulla conoscenza dell’esistenza delle garanzie e dei vincoli grava comunque sul venditore, in considerazione, tra l’altro, dell’impossibilità di addossare al compratore l’onere di una prova negativa.

Sarà dunque solo il venditore a dover dimostrare di avere reso edotto, seppur informalmente, il compratore della presenza delle garanzie o dei vincoli.

 

6 I rimedi concessi al compratore in buona fede

L’articolo 1482 Codice Civile offre al compratore, cui non era nota la presenza delle garanzie e dei vincoli, due rimedi:

a) la sospensione del pagamento del prezzo;

b) la richiesta al giudice della fissazione del termine entro il quale la cosa deve essere liberata dalle garanzie reali o dagli altri vincoli, pena la risoluzione del contratto.

 

6.1 La sospensione del pagamento del prezzo

Il primo rimedio concesso al compratore dall’articolo 1482 Codice Civile è costituito dalla facoltà di sospendere il pagamento del prezzo, che si configura come un’applicazione del più generale strumento regolato dall’articolo 1460 Codice Civile (eccezione d’inadempimento).

A tal proposito, secondo una dottrina, nell’ipotesi in cui l’ammontare del credito cautelato mediante il vincolo fosse inferiore all’ammontare del prezzo dovuto al venditore, sarebbe legittima una sospensione solo parziale.

In senso contrario, si è più recentemente rilevato come ciò, in effetti, non consenta un’adeguata tutela del compratore a fronte dell’eventualità che il bene venga espropriato e il contratto risolto.

 

7 La risoluzione del contratto

La risoluzione del contratto che consegue all’infruttuoso decorso del termine è stragiudiziale ed automatica. Non occorrerà, dunque, un’ulteriore pronunzia giudiziale per la produzione dei conseguenti effetti.

In sostanza, trattasi di fattispecie astrattamente riconducibile a quella più generale della risoluzione per diffida ad adempiere (articolo 1454 Codice Civile), con l’evidente differenza che qui il termine deve necessariamente essere fissato dal giudice, o, per alcuni, alla risoluzione di diritto contemplata dall’articolo 1517 Codice Civile, o, per altri, qualcosa di mezzo fra la risoluzione giudiziale, quella a seguito di diffida ad adempiere ex articolo 1454, e una risoluzione di diritto.

In realtà, è stato osservato come la norma in esame è chiara nello stabilire che lo scioglimento del vincolo negoziale ha luogo al momento della scadenza del termine, senza che si renda necessario il compimento di alcun’altra attività, giudiziale o stragiudiziale che sia; neppure, e ciò è particolarmente indicativo, la valutazione ex articolo 1455 Codice Civile della gravità dell’inadempimento.

Per concludere sul punto, secondo la dottrina prevalente il venditore, offrendo idonea garanzia, potrebbe impedire al compratore l’esercizio del diritto di sospendere il pagamento del prezzo, analogamente a quanto disposto per il caso di pericolo di rivendica dall’articolo 1481 Codice Civile.

Si è però rilevato che tale soluzione non tiene conto del fatto che la garanzia offerta dal venditore non fa comunque venire meno il danno attuale del vincolo, il quale si traduce in un ostacolo alla disponibilità e alla rivendita del bene; e se è pur vero che si tratta di un ostacolo provvisorio, rimane il fatto che, al di fuori di una previsione normativa, non sarebbe giustificato imporlo al compratore oltre il congruo termine fissato giudizialmente.

 

8 Il risarcimento del danno

Il profilo risarcitorio è affrontato dall’articolo 1482 Codice Civile solo in relazione alle conseguenze della mancata liberazione del bene dalle garanzie reali o dai vincoli da cui è gravato nel termine a tal proposito fissato dal giudice, quale ulteriore conseguenza della risoluzione del contratto.

La misura e le modalità del risarcimento sono determinate con il rinvio all’articolo 1479 Codice Civile (vendita di cosa altrui nel caso di buona fede del compratore).

È però di tutta evidenza che un conto è il danno conseguente alla risoluzione del contratto, cioè alla perdita della titolarità del bene acquistato ed altro conto è quello derivante dalla persistenza sul medesimo bene di garanzie reali e di vincoli da pignoramento o sequestro, pur permanendo il bene medesimo nella titolarità dell’acquirente.

In particolare, tale seconda ipotesi può verificarsi allorquando il compratore non si avvalga, per una qualsiasi ragione, dei rimedi contemplati dall’articolo 1482 Codice Civile ovvero, errando, chieda immediatamente al giudice la risoluzione del contratto che, per i motivi sopra visti, non gli può essere concessa.

 

9 I rimedi concessi al compratore in mala fede

Al compratore consapevole dell’esistenza delle garanzie o dei vincoli la legge nega sia il diritto alla sospensione del pagamento del prezzo, sia quello della richiesta della fissazione del termine.

In tal caso, dunque, il venditore risponde nei confronti del compratore per la sola evizione.

Pertanto, fatta salva la possibilità di tutela per l’evizione del bene comprato, sul compratore ricadono tutte le conseguenze negative derivanti dai vincoli e/o dalle garanzie sul bene stesso.

Viene peraltro riconosciuta l’esistenza dell’obbligo del venditore di procedere alla liberazione del bene, ma nel solo caso in cui questi si sia al riguardo specificamente impegnato.

Quindi, solo in tale ipotesi, il compratore potrà chiedere la risoluzione del contratto nonostante l’originaria conoscenza del vincolo, senza dover attendere l’evizione.

Si osserva come in tale eventualità, la risoluzione non sarà quella prevista dall’articolo 1482 Codice Civile, bensì quella ordinaria ex articolo 1453 Codice Civile.