Intorno alla nullità del contratto

Intorno alla nullità del contratto

Nota a sentenza, Corte di cassazione, n. 14493 del 2026

Riassunto

Scopo dell'opera è quello di fornire una visione d'insieme delle principali questioni inerenti alla nullità del contratto aggiornate al 2018/2020 al fine di apprezzare in modo più chiaro una recente pronuncia del 2026.

Abstract

With this paper the Author wants to reach the goal to underline the main points about the invalidity of the contract in 2018/2020 to analyze clearly a recent judgement of the Court of Cassation.

La nullità del contratto nel 2018/2020. Punti fondamentali

Nel nostro ordinamento giuridico alle parti, nell’esercizio dell’autonomia negoziale,  è consentito di determinare il contenuto del contratto e di stipulare negozi non legislativamente previsti con il limite della meritevolezza e del rispetto dei valori dello Stato e delle norme poste a tutela dei dritti ed interessi indisponibili.

La  preminente esigenza di tutelare siffatti interessi impone di considerare che il contratto che strutturalmente o contenutisticamente appaia porsi con essi in contrasto viene sanzionato con la più grave forma di invalidità,  la nullità, la quale priva di efficacia il regolamento negoziale viziato sin dal momento della sua formazione.

La privazione di effetti ab origine, tuttavia, non deve indurre a ritenere che vi sia esatta coincidenza tra negozio giuridico nullo e atto inesistente, poiché l’ordinamento giuridico, infatti, applica il predetto rimedio solo ad uno schema negoziale che riconosce come giuridicamente rilevante e potenzialmente idoneo a ledere un interesse generale.

La differenza si coglie in maniera più evidente nel momento in cui si evidenzia la circostanza secondo la quale l’ordinamento giuridico, in peculiari ipotesi, consente al negozio nullo di produrre, nonostante il vizio dal quale è affetto, limitati effetti benefici, laddove gli stessi si appalesino come diretti alla tutela di un interesse particolarmente rilevante.

E’ il caso del contratto di lavoro che, anche se affetto da nullità diversa dalla illiceità della causa, giustifica ugualmente la corresponsione della retribuzione al lavoratore che ha comunque eseguito diligentemente la sua prestazione.

E’, altresì, il caso della volontaria esecuzione di una disposizione donativa o testamentaria nulla da parte degli eredi ai sensi degli artt. 590 cc e 799 cc.

In assenza di un interesse particolarmente rilevante che giustifichi una eccezionale efficacia negoziale, si applica il regime generale della nullità che trova il proprio fondamento giuridico nello stesso interesse generale alla cui tutela è preposto.

L’esigenza di protezione di interessi superindividuali, infatti, da un lato consente di distinguere tale forma di invalidità delle più lievi cause di annullabilità poste a presidio di interessi individuali.  Dall’altro giustifica la tendenziale insanabilità del vizio e la conseguente illimitata opponibilità dello stesso ai terzi.

Una eccezione al predetto criterio trova fondamento nell’esistenza di un ulteriore interesse alla cristallizzazione delle posizioni giuridiche, codificato nell’art. 2652 cc n. 6.

A mente  di tale norma una eventuale domanda di nullità, ancorchè accolta, non travolge l’acquisto trascritto anteriormente dal terzo, qualora siano già decorsi cinque anni dalla predetta trascrizione.

L’ insanabilità della nullità unita alla tendenziale (benché non assoluta) opponibilità del vizio ai terzi giustificano il regime di imprescrittibilità dell’azione giudiziale che si pone in contrasto con la prescrizione quinquennale delle cause di annullabilità.

Il confine tra nullità ed annullabilità diviene, tuttavia, più labile nelle cd. nullità speciali di protezione.

Tali nullità, frequenti nell’ambito dei contratti asimmetrici, mirano alla tutela di un interesse generale solamente in via mediata. Le stesse, infatti, volendo esemplificare, tutelano il contraente debole/consumatore nel rapporto con il professionista e, così, facendo, indirettamente sono poste a garanzia di un interesse generale qual è, continuando con il medesimo esempio, l’interesse al regolare svolgimento del mercato e della concorrenza.

La tutela di un interesse anche individuale mediante il rigoroso regime della nullità impone conseguentemente delle riflessioni sotto il profilo della classificazione delle cause di tale forma di invalidità.

Al riguardo occorre premettere che l’art. 1418 cc consente di identificare tre categorie di nullità: quelle strutturali, discendenti dalla mancanza nel contratto di uno degli elementi essenziali di cui all’art. 1325 cc nonché e soprattutto le ipotesi di nullità testuale e virtuale.

Le nullità testuali presuppongono che il legislatore abbia espressamente previsto in una norma di legge la nullità posta a presidio di un interesse generale sia in via diretta, nelle ipotesi di nullità testuale generale, sia in via mediata, attraverso la tutela di un interesse di rango inferiore, nelle ipotesi di nullità cd. di protezione testuale. Tra di esse spesso si annoverano le ipotesi in cui il legislatore sanziona eccezionalmente con nullità la violazione di obblighi comportamentali di informazione del professionista (che normalmente darebbero luogo a responsabilità precontrattuale) prevedendola espressamente.

Le seconde, invece, sono prive di una norma esplicita che le disciplini, ma si rinvengono ogniqualvolta  il negozio si ponga in contrasto rispetto ad una norma imperativa, posta a tutela di un interesse generale.

In relazione a siffatte ipotesi si è discusso in ordine alla possibilità di ammettere nullità virtuali, ovvero nullità discendenti da un contrasto desumibile in via interpretativa  tra negozio ed una specifica norma, ma di “protezione”, idonee dunque a comminare la nullità  al fine di tutelare in primis un soggetto debole e, solo in secondo luogo, un interesse generale.

Sebbene il sistema generale della nullità sia un sistema aperto, non tassativo, secondo un primo orientamento tali nullità di protezione non sarebbero ammissibili poiché esse avrebbero comunque carattere eccezionale rispetto al regime di nullità generale e, conseguentemente, non sarebbero suscettibili di estensione mediante l’applicazione analogica dell’art. 1418 cc comma primo.

Tale orientamento, tuttavia, è stato ritenuto contraddittorio: l’affermazione secondo la quale le nullità di protezione sarebbero “eccezionali” collide con il loro quasi assoluto assoggettamento al regime generale della nullità.

Sulla base di tale rilievo, un secondo e maggioritario orientamento si  è, invece, espresso nel senso della ammissibilità della nullità virtuale di protezione, applicando ad esse in via analogica la disciplina dell’art. 1418 cc1.

E tale seconda visione ha incontrato anche l’avallo della Corte di Giustizia europea, la quale ne ha sancito l’ammissibilità nel momento in cui la predetta nullità virtuale di protezione si dovesse rivelare lo strumento più efficiente per la tutela, oltre che dell’interesse generale in via mediata, dello stesso contraente debole.

Se queste sono le riflessioni sotto un profilo classificatorio, occorre tuttavia rilevare come la necessaria tutela dell’interesse generale a mezzo dell’interesse individuale ha imposto di ritenere che, di fatto, le nullità di protezione siano spesso nullità “relative”, a legittimazione ridotta.

Esse, in altri termini, possono essere fatte valere solamente dalla parte a favore della quale sono poste, diversamente rispetto alle nullità generali, che, invece si atteggiano, a mente dell’ultimo periodo dell’art. 1421 cc., a legittimazione assoluta, potendo essere fatte valere da chiunque vi abbia interesse.

Tale peculiarità si riflette anche nell’ambito della struttura: la previsione di una legittimazione relativa induce infatti a ritenere che molte di esse appartengano al genus delle cd nullità "a struttura parziale”.

Al riguardo, occorre considerare come il nostro ordinamento giuridico, da un lato, sanzioni come sin qui visto, le regolamentazioni contrattuali  con la privazione totale di effetti nell’ipotesi di lesione di un interesse generale.

Dall’altro si mostri attento alla realizzazione di un giusto contemperamento tra esigenza di tutela della autonomia privata, principio di conservazione dei contratti e tutela dell’interesse generale, nelle ipotesi in cui il contratto risulti viziato non in toto, bensì in una sola parte.

La nullità a struttura parziale, infatti, si qualifica proprio come una nullità circoscritta ad una singola clausola rispetto all’intero regolamento contrattuale.

La circoscritta invalidità rappresenta il fondamento normativo della disciplina codicistica generale dettata dal legislatore all’art. 1419 cc.

La norma risponde alle logiche del brocardo utile per inutile non vitiatur  con il quale si tende ad esprimere il favore dell’ordinamento giuridico alla attribuzione di effetti alle dichiarazioni di volonta’ laddove tali dichiarazioni, epurate della parte lesiva dell’interesse generale, mantengano la loro utilità pratica per le parti.

La stessa, dunque, suggerisce di operare processualmente un cd. giudizio di nullità.

L’organo giudicante, secondo l’orientamento oggettivo prevalente, ponendo in disparte ogni valutazione inerente l’effettiva volontà delle parti, deve esaminare il contratto al fine di ricostruire l’oggettiva articolazione di interessi contrapposti che il contratto realizza al fine di individuare lo scopo pratico che i contraenti miravano a realizzare .

All’esito di questa prima analisi, l’organo giudicante riesamina il contratto privo della sua clausola nulla e, su tali basi, ricostruisce l’oggettiva articolazione di interessi che il contratto, seppur privato di una sua parte, è in grado di realizzare.

Tale doppia valutazione mira a valutare la persistenza della causa contrattuale e dell’oggetto del contratto poiché la conservazione del contratto privo della parte nulla potrebbe produrre l’effetto negativo di alterare la funzione del negozio o di provare squilibri eccessivi che consentono, secondo la teoria generale del contratto, perfino di sindacare l’equilibrio economico delle prestazioni.

Una volta avute le due differenti prospettive, l’organo giudicante è chiamato ad effettuare un raffronto tra le stesse. Dal raffronto può emergere che la clausola viziata aveva carattere essenziale per il corretto svolgimento del regolamento contrattuale, con la conseguenza che il giudizio di nullità avrà dato come frutto la preminenza dell’interesse generale sul principio di conservazione del contratto e sulla libertà delle parti di regolare i propri interessi e, dunque, una estensione della nullità all’intero contratto.

Tale rilievo assume conseguenze rilevanti, in primo luogo, sotto un profilo processuale.

Al riguardo occorre premettere che l’organo giudicante è, oggi, obbligato al rilievo d’ufficio delle nullità a prescindere dalla forma in cui esse si manifestano.

A prescindere, dunque, anche dal fatto che le stesse siano qualificabili come nullità di protezione, poiché la circostanze che possano essere fatte valere dal solo soggetto debole implica soltanto che il giudice sia chiamato a dichiararle con efficacia di giudicato solo laddove il predetto soggetto lo richieda, ma non anche che il giudice sia obbligato a non rilevarle, dal momento che il soggetto debole potrebbe perfino essere ignaro della loro esistenza e non potersi tutelare.

Tali assunti sono frutto di una evoluzione giurisprudenziale che, attraverso numerose pronunce della Suprema Corte,  è giunta ad operare un corretto bilanciamento tra principi processuali e ratio ultima della nullità.

La Suprema Corte, in tali occasioni, ha osservato che sebbene l’art. 1421 cc secondo periodo esplicitamente attribuisca all’organo giudicante il potere di rilevazione d’ufficio della nullità, siffatto potere deve essere rapportato al principio dispositivo che racchiude in sé il principio della domanda ed il principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

Il principio della domanda è espressione della autosufficienza della difesa di parte. La parte attrice ha il diritto di esercitare il proprio diritto nel modo che ritiene più opportuno e tale diritto trova logico corollario nell’esigenza che  l’organo giudicante risponda con l’accoglimento o rigetto esclusivamente dell’istanza presentata onde evitare l’emanazione di provvedimenti ultrapetita.

L’applicazione di tali principi, sulla base degli insegnamenti della Suprema Corte, consente di ritenere che qualora il giudizio di nullità sopra descritto sia stato provocato da una domanda di parte volta all’ottenimento di una nullità parziale, l’organo giudicante, una volta rilevata la estensione della invalidità alla totalità del contratto, sarà chiamato a provocare il contraddittorio delle parti riguardo alla predetta rilevazione.

Il contraddittorio mira a far emergere in giudizio una domanda di parte volta all’accertamento di una invalidità totale .

Qualora le parti, all’esito del contraddittorio, dovessero, sul rilievo del giudice, riformulare istanza di invalidità totale, la stessa potrà essere dichiarata  dall’organo giudicante, poiché la sua azione si atteggerebbe alla stregua di una dovuta risposta rispetto al principio della domanda di parte, e la predetta dichiarazione assumerà forza di giudicato  con conseguente privazione definitiva di effetti dell’intero contratto.

Qualora, tuttavia, le parti, all’esito del contraddittorio, dovessero insistere nella esistenza di una nullità solo parziale che involge la singola clausola contrattuale senza estendersi alla totalità del regolamento negoziale, l’organo giudicante sarà chiamato al rigetto della domanda.

Tale trattamento processuale deriva, da un lato, dalla circostanza secondo la quale il petitum di parte, quando ha ad oggetto la nullità di una singola clausola nel negozio, mira alla conservazione degli effetti dello stesso e non alla sua demolizione, con la conseguenza che, per non violare il principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato, l’organo giudicante è tenuto al rigetto.

Dall’altro il rigetto risponde alla superiore esigenza di evitare che con la propria pronuncia, il giudicante attribuisca efficacia ad un negozio che, di fatto, è nullo nella sua interezza, non rispondendo più allo scopo per il quale è stato predisposto il regolamento contrattuale.

Una diversa conseguenza potrebbe derivare esclusivamente da una esplicita istanza di parte volta alla conversione del contratto nullo  che la disciplina generale consente di sollevare nell’ipotesi in cui dovesse emergere che le parti, se avessero avuto contezza dell’esistenza di una ragione di nullità, avrebbero stipulato un diverso negozio nel cui schema negoziale può essere ricompreso quello nullo.

In siffatti contesti, il residuo regolamento contrattuale potrà ugualmente produrre effetti sotto forma di un diverso negozio.

Il regime processuale muta radicalmente nell’ipotesi in cui il giudizio di nullità dovesse aver dato un differente esito.

L’organo giudicante, infatti, dopo aver effettuato il raffronto tra lo scopo del contratto dotato della clausola che egli ritiene viziata ed il contratto privo della predetta circoscritta ipotesi di nullità parziale, potrebbe giungere alla conclusione che il contratto, epurato del vizio, non vede alterato il proprio equilibrio.

In siffatte ipotesi, il giudizio di nullità avrà prodotto come conseguenza l’individuazione di una clausola solo accessoria e non essenziale.

Qualora tale rilievo emerga a fronte di una domanda di parte volta all’ottenimento dell’accertamento di una nullità totale, le parti saranno chiamate a valutare il rilievo operato d’ufficio.  Laddove le stesse insistano per la declaratoria di nullità totale, rifiutandosi dunque di riformulare la domanda iniziale, l’organo giudicante, proprio alla luce dei sopra citati principi della domanda e della corrispondenza tra chiesto e pronunciato, non potrà sovrapporre il proprio giudizio rispetto a quello delle parti e, pertanto, dovrà rigettare la domanda, pena il già evidenziato rischio di violazione dei predetti principi a mezzo della ultrapetizione.

Il trattamento processuale richiede un passaggio ulteriore nell’ipotesi in cui le parti dovessero aver richiesto proprio l’accertamento della nullità parziale e la stessa sia stata poi rilevata nei medesimi termini dall’organo giudicante, ovvero nell’ipotesi in cui le parti abbiano riformulato la domanda all’esito del giudizio di nullità , mostrando interesse alla conservazione del contratto residuo.

In siffatti contesti trova applicazione il comma secondo dell’art. 1419 cc in combinato disposto con l’art. 1339 cc. .

Il  primo articolo dispone che la nullità delle singole clausole non importa nullità del contratto quando le stesse sono sostituite di diritto da norme imperative.

Il secondo, conseguentemente, prevede che le clausole ed i prezzi dei beni imposti dalle norme sono inseriti di diritto all’interno del contratto.

Perché, dunque, il contratto residuo possa produrre effetti, nel rispetto del principio di conservazione, una volta epurato della clausola nulla, l’ordinamento giuridico si sostituisce  automaticamente all’autonomia privata, operando una integrazione del regolamento contrattuale con una norma giuridica.

La predetta sostituzione automatica sopperisce alla fondamentale esigenza di ripristinare la tutela dell’interesse generale che era stato violato dalla clausola viziata e poi rimossa. Proprio per tale ragione l’orientamento di gran lunga prevalente tende a ritenere che solo una norma imperativa, espressione dei principi di ordine pubblico, possa effettivamente integrare il contratto residuo e non anche la buona fede integrativa ex art. 1374 cc o le cd. norme suppletive, le quali, generalmente, si inseriscono nel contratto solamente in ipotesi di mancata previsione delle parti di una clausola.

Argomentando dalla predetta ratio è facile evidenziare la ragione per la quale, nell’ipotesi di nullità parziale di protezione, tale automatica sostituzione non operi. In siffatti contesti, secondo l’orientamento prevalente, la rimozione della clausola che genera squilibrio a svantaggio, ipoteticamente, del consumatore, è già di per sé idonea alla tutela dell’interesse del contraente debole e, indirettamente, dell’interesse generale. Non si pone come necessario, dunque, l’intervento sostitutivo dell’ordinamento.

I passaggi salienti della sentenza della Corte di cassazione Civile, Sez. II, n. 14493 del 2026

Individuate le questioni più interessanti da segnalare sotto il profilo civilistico, occorre ora vedere la reggenza delle affermazioni risalenti al 2018/2020 nella pronuncia del 2026.

Si esamini, a tal fine, la pronuncia.

• Fatti di causa

1. M.C., promissaria acquirente della proprietà di un fondo rustico per il prezzo di 950 milioni di lire, in base al preliminare di vendita del 26 novembre 1998, agiva ai sensi dell'art. 2932 c.c. innanzi al Tribunale di Napoli nei confronti di A.A.C.M., promittente venditrice. Quest'ultima, avendo nel frattempo alienato con atto del 30 marzo 1999 il medesimo bene agli affittuari, che avevano esercitato la prelazione agraria ex art. 8 legge n. 590/1965, conveniva a sua volta l'attrice innanzi al medesimo Tribunale perché fosse accertata l'offerta reale della caparra di lire 200 milioni.

Riunite le due cause e chiamati in giudizio i titolari del diritto di prelazione, il Tribunale di Napoli dichiarava validamente esercitata la prelazione agraria da M.B., L.L., R.C. e M. C., verificata la condizione risolutiva del preliminare per effetto della prelazione stessa ed efficacemente effettuata da A.C.M. l'offerta reale e il deposito della somma corrispondente alla caparra.

L'appello proposto da M.C. era respinto dalla Corte distrettuale napoletana con sentenza n. 1349/2011. Osservava la Corte d'appello che la prelazione agraria era stata esercitata validamente e che, quanto alla prova dei requisiti del diritto alla prelazione, la doglianza circa la qualità di coltivatori diretti era generica, mentre per quanto concerneva la prova della mancata alienazione di fondi agricoli nel biennio, l'attrice non aveva contestato specificamente ai sensi dell'art. 167 c.p.c. la correlata dichiarazione resa dagli affittuari nell'atto pubblico di vendita.

La sentenza è stata impugnata per cassazione da M.C. Questa Corte – con la sentenza n. 18284/2016 – ha accolto il quarto motivo di ricorso relativo alla necessità della prova da parte degli affittuari dei requisiti per l’esercizio della prelazione, incluso quello relativo alla mancata alienazione nel biennio anteriore di fondi rustici.

La Corte di cassazione ha ritenuto che non vi fosse alcun onere di contestazione dei documenti prodotti dall’altra parte per dimostrare il possesso dei requisiti di legge. La Corte ha così cassato la sentenza in relazione al motivo accolto e ha rinviato la causa ad altra sezione della Corte d’appello di Napoli.

2. Riassunto il processo, la Corte d’appello di Napoli, con la sentenza n. 256/2022, ha ritenuto che non si fosse avverata la condizione risolutiva del contratto preliminare, non avendo gli affittuari provato di avere esercitato la prelazione in presenza di tutte le prescritte condizioni legali.

La Corte d’appello ha quindi accolto la domanda proposta in primo grado da M.C. di pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c., sul pacifico presupposto che la medesima aveva invano invitato la controparte a comparire davanti al notaio; ha quindi ordinato il trasferimento in favore di C. della proprietà del fondo, subordinatamente al passaggio in giudicato della sentenza e al pagamento da parte sua del saldo di euro 387.342,67.

In particolare, la Corte d’appello ha disatteso la prospettazione degli acquirenti dell’esistenza di un giudicato interno che precluderebbe la pronuncia di trasferimento coattivo del fondo, in quanto l’atto di vendita concluso nei loro confronti è inopponibile a C. ovvero inefficace nei suoi confronti.

3. Avverso la sentenza ricorrono per cassazione gli affittuari, acquirenti del fondo o i loro eredi, ossia M.B., gli eredi di A.C. (R.B., K.B., M.C., S.M.) e gli eredi di R.C. e L.G. (C.L., M.L., V.L., S.L., R.L.).

Resiste con controricorso M.C..

L’intimata A.A.C.M. non ha proposto difese. Memoria è stata depositata dai ricorrenti e dalla controricorrente.

• Ragioni della decisione.

I. Il ricorso è articolato in cinque motivi.

1) Per motivi di priorità logica va esaminato anzitutto il quinto motivo di ricorso, che lamenta “violazione e falsa applicazione della legge n. 817/1971, art. 7 e della legge n. 590/1965, art. 8, nonché dell’art. 2697 c.c. sull’onere della prova dei requisiti soggettivi necessari per l’esercizio della prelazione e sulla rilevabilità di questi ex officio; nonché dell’art. 112 c.p.c. in relazione all’art. 360, nn. 3 e 5 c.p.c.”: ad avviso della Corte d’appello la prova richiesta dai ricorrenti in relazione al requisito della mancata vendita di fondi nel biennio precedente è inammissibile per genericità; in tal modo la Corte d’appello non considera che, in materia, il  giudice ha il potere/dovere di rilevare, indipendentemente dall’iniziativa della parte interessata, la mancanza degli elementi che caratterizzano l’efficacia costitutiva o estintiva di una data pretesa. Il motivo è inammissibile per mancanza di interesse. I ricorrenti contestano alla Corte d’appello il mancato esercizio di un potere, il rilievo d’ufficio della mancanza delle condizioni volute dalla legge per l’esercizio del diritto di prelazione, che la Corte d’appello non aveva bisogno di esercitare, essendo stata controparte ad eccepire la mancanza dei requisiti in capo ai ricorrenti ed essendo comunque tale verifica stata posta in essere nel corso del processo.

2) I restanti quattro motivi sono tra loro strettamente connessi:

a) il primo motivo lamenta “violazione e falsa applicazione degli artt. 99 e 100 c.p.c., dell’art. 112 c.p.c. e dell’art. 132, comma 2, n. 4 c.p.c. nonché dell’art. 111, comma 6, Cost., in relazione all’art. 360, nn. 4 e 5 c.p.c. per motivazione apparente e/o omessa circa un fatto controverso e decisivo ai fini del giudizio”; va sottolineata la mancanza di una domanda nei confronti dei ricorrenti o, meglio, il fatto che le uniche due domande rivolte con l’atto di integrazione del contraddittorio da C. ai ricorrenti sono coperte da giudicato interno, in quanto rigettate in primo grado con decisione confermata dalla Corte d’appello, in quanto tardive e inammissibili perché contengono una mutatio libelli; nella sentenza impugnata è scritto che il contratto, con il quale i ricorrenti acquistarono il fondo rustico, è inefficace ovvero inopponibile al contratto preliminare, ma va considerato che efficacia o inefficacia presuppongono a monte un fatto giuridico, cosicché vi dovrebbe essere una previsione di legge che la sentenza impugnata non chiarisce; si tratta di una non motivazione; con molta probabilità l’estensore della sentenza allude a una retrostante qualificazione del contratto di vendita in termini di nullità; il contratto di vendita è invece pienamente valido come sviluppato nel secondo motivo;

b) il secondo motivo denuncia “violazione e falsa applicazione delle norme sulla nullità del contratto, artt. 1418 e 1421 c.c. in relazione all’esercizio della prelazione agraria di cui alla legge n. 817/1971, art. 7, e della legge n. 590/1965, art. 8, nonché dell’art. 2697 c.c.; nonché degli artt. 112 c.p.c., 132, comma 2, n. 4 c.p.c. e 111 comma 6, Cost., in relazione all’art. 360, nn. 3 e 5 c.p.c.”; nella sentenza impugnata il contratto di vendita è ritenuto inopponibile e/o inefficace, ma non si spiega perché tale contratto sia inopponibile e/o inefficace; ferma la censura sull’assenza di motivazione illustrata nel primo motivo, si potrebbe pensare a un non espresso richiamo alla nullità del contratto, ma le fonti normative e giurisprudenziali escludono che il contratto in esame sia nullo;

nell’ordinamento vigente non esiste alcuna norma che sancisca la nullità del contratto in frode ai terzi; d’altro canto, il retratto agrario rappresenta l’unico rimedio disposto dalla legge per la vendita di un fondo agricolo ad un terzo in pregiudizio dell’affittuario;

c) il terzo motivo lamenta, in relazione all’art. 360, n. 3, “violazione e falsa applicazione degli artt. 1372 c.c., 99, 112 e 132, comma 2, n. 5, c.p.c.”; la sentenza impugnata non affronta la questione dell’efficacia inter partes del contratto; C. non aveva possibilità di interferire con un contratto di cui è parte terza; in mancanza di un reale conflitto tra soggetti titolari di un diritto di prelazione al terzo estraneo al contratto non può interessare se vi sia stato valido o invalido esercizio della prelazione; C. nei confronti dell’atto di vendita non può far valere alcun vizio derivante dalla disciplina della prelazione;

d) il quarto motivo contesta “violazione e falsa applicazione degli artt. 2644 e 2643 c.c. in ordine al principio che il conflitto fra più acquirenti del medesimo diritto immobiliare va risolto esclusivamente sulla base dell’art. 2644 c.c., nonché violazione dell’art. 112 c.p.c per motivazione omessa su di un aspetto rilevante ai fini della decisione”: nella sentenza impugnata è prevista la trascrizione della sentenza costitutiva ai sensi dell’art. 2932 c.c., senza tenere conto che esiste già una trascrizione non rimossa dell’atto di vendita; si omette, inoltre, di valutare che l’atto di vendita dei ricorrenti è valido e regolarmente trascritto, cosicché va applicato il principio di cui all’art. 2644 c.c. in base al quale gli atti di cui all’art. 2643 c.c. non hanno effetto riguardo ai terzi che hanno, a qualunque titolo, acquistato i diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente.

I motivi non possono essere accolti. I ricorrenti hanno ragione laddove, con il primo motivo, sottolineano come la domanda di accertamento della nullità del contratto di vendita proposta da C. in primo grado, e in relazione alla quale la medesima aveva denunciato in appello la mancata pronuncia, sia stata ritenuta inammissibile perché tardiva dalla Corte d’appello con pronuncia impugnata con motivo di ricorso ritenuto inammissibile dalla Corte di cassazione.  I ricorrenti non considerano, però, che la validità dell’atto di vendita è questione che è stata tempestivamente introdotta nel processo in primo grado, quale presupposto dell’eccezione proposta dalla convenuta A.C.M., presupposto contestato dall’attrice C., e non è stata affrontata nel merito nei primi due gradi di giudizio in quanto questione assorbita dalla declaratoria di risoluzione del contratto preliminare a seguito del ritenuto valido esercizio del diritto di prelazione. La Corte d’appello, nella sentenza impugnata, una volta escluso il valido esercizio del diritto di prelazione e quindi ritenuto non risolto il contratto preliminare, si è pronunciata su tale questione e ha ritenuto inefficace l’atto di vendita, ossia, come suggeriscono gli stessi ricorrenti, ha ritenuto tale atto nullo, con pronuncia incidenter tantum, considerata appunto la declaratoria di inammissibilità della domanda di accertamento della medesima nullità. In tal modo, la Corte d’appello ha seguito l’orientamento da tempo affermato e recentemente confermato da questa Corte secondo il quale, quando il diritto di prelazione, di cui all’art. 8 della legge 590/1965, sia esercitato in assenza delle condizioni soggettive e oggettive volute dalla legge, si ha nullità dell’acquisto per contrarietà a norme imperative e tale nullità può essere fatta valere, a norma dell’art. 1421 c.c., da chiunque vi ha interesse e quindi anche da coloro che abbiano stipulato un preliminare di compravendita, la cui efficacia è condizionata proprio dalla validità o invalidità del contratto conclusosi a seguito della prelazione anzidetta (cfr. al riguardo, per tutte, Cass. n. 7244/1992, Cass. n. 11375/2010 e Cass. n. 28413/2023). In tale eventualità, il promissario acquirente non è titolare di un diritto di prelazione violato dal titolare del fondo e non è di conseguenza legittimato ad agire con l’azione di riscatto, ma per tutelare i propri diritti può appunto agire ex art. 2932 c.c. nei confronti del promissario alienante, che non ha mai cessato di essere proprietario del fondo, avendo disposto di questo con atto nullo e quindi privo di effetti (cfr. in tal senso, in particolare, Cass. 11375/2010 appena richiamata).

Infine, essendo il contratto di vendita stipulato con i ricorrenti nullo, non si pone un problema di risoluzione del conflitto tra acquirenti in base alle regole della trascrizione di cui agli artt. 2643 e 2644 c.c.

II. Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza. Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio in favore della controricorrente che liquida in euro 8.200, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.

Sussistono, ex art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione seconda civile, in data 27 novembre 2025.

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Ebbene, in questa sede preme evidenziare non solo la compiuta e completa applicazione dei principi espressi in precedenza (v. primo §) bensì anche l’errore concettuale in cui è incorso il ricorrente. L’errore concettuale (si veda la parte in grassetto) consiste nell’aver considerato non esistente la nullità in frode ai terzi. I motivi di ricorso sono, infatti, stati respinti.

E’ noto, infatti, all’ordinamento giuridico il negozio in frode sin dai tempi più remoti.

Volendo citare un caso eclatante di negozio affetto da simile profilo di invalidità (che rende impossibile anche la trascrizione stessa), basti pensare alla doppia alienazione immobiliare con negozio nullo in frode, tesi remota ma apprezzata nonostante la tesi risolutiva del conflitto tra due acquirenti di un immobile consistente nella priorità della trascrizione.

La tesi del negozio di compravendita nullo in frode ha origini antiche. Giova ricordare, all’uopo <<l’insegnamento, mutuato dall’esperienza francese, che affermava la nullità del secondo trasferimento per frode ordita tra il comune autore e il secondo avente causa primo trascrivente ai danni del primo successore secondo trascrivente. Il quadro iniziale è dato dalla legislazione francese anteriore alla Rivoluzione del 1789, in virtù della quale sembrava che l’adempimento pubblicitario immobiliare non potesse giovare a chi avesse agito non solo con intento fraudolento ma anche nella sola consapevolezza di ledere l’altrui diritto. Per converso, nel caso specifico della donazione, vigeva la regola dell’anteriorità dell’insinuazione pubblicitaria con l’espresso limite della frode: emergeva, in nuce, quel dualismo tra mera scienza e frode, che caratterizzerà poi anche il dibattito italiano. Successivamente, all’epoca della rivoluzione francese, la Corte di Cassazione d’oltralpe affermò che il secondo acquisto per primo trascritto nella semplice consapevolezza del primo acquisto non trascritto dovesse rimanere salvo, senza nulla statuire in relazione all’ipotesi di frode. Non poteva quindi radicarsi il convincimento – che invece ne fu tratto – in virtù del quale «ove i fatti fossero stati diversi ed avessero integrato gli estremi della frode, la Corte avrebbe dichiarato, a contrario, la nullità del patto trascritto». Ancora dopo, la nuova legge ipotecaria del 1855, introdotta anche per sopperire ai disagi indotti dal primato del consensualismo affermato dal codice napoleonico, ripropose il problema del doppio trasferimento. Tale legge fu mutuata da quella belga del 1851, che stabiliva la regola della priorità della trascrizione con l’espresso limite della frode. L’eccezione della frode non fu però recepita dal legislatore francese del 1855, che volle probabilmente rinviare la soluzione del problema alla giurisprudenza successiva, che non mancò di confermare soluzioni basate sul brocardo fraus omnia corrumpit. L’idea della frode sembra avere condizionato sin dall’inizio la giurisprudenza dell’Italia post-unitaria, tanto è vero che i primi rimedi configurati a tutela del primo avente causa pregiudicato dal doppio trasferimento immobiliare oscillarono tra la ricezione fedele dell’impostazione francese, incentrata sulla nullità per frode del secondo acquisto per primo trascritto, e l’azione revocatoria di cui all’art. 1235 del codice civile del 1865, che sembrava l’unica disposizione “adattabile” all’impostazione francese in quanto espressamente contemplava l’elemento della frode. Quest’ultima soluzione permetteva al primo acquirente di agire contro il dante causa per far valere, sul bene oggetto del secondo trasferimento revocando (e per primo trascritto), il  credito per la restituzione del prezzo e per il risarcimento dei danni. Più in particolare, due decisioni della Corte di Cassazione di Napoli, rispettivamente del 1884 e del 1915, affermarono la tesi della nullità per frode del secondo contratto, così ribaltando, in entrambi i casi, le decisioni dei precedenti gradi di giudizio. Nella prima vicenda giudiziaria, infatti, il Tribunale, pur mostrando aperture di principio verso la tesi della nullità, aveva accolto la revocatoria proposta avverso la seconda vendita, mentre la Corte di Appello aveva negato cittadinanza a entrambi i rimedi, osservando, da un lato, che la revocatoria non era un rimedio recuperatorio (e che il credito – rappresentato, al più, dalla restituzione del prezzo – era successivo all’atto revocando) e, dall’altro lato, che la nullità non poteva fondarsi sulla mera eccezione di dolo, che veniva resa irrilevante dall’automatismo della trascrizione. Nella seconda causa, i giudici di primo grado accolsero la richiesta di risarcimento danni contro il comune autore, mentre la Corte di Appello, nell’escludere ancora una volta il carattere recuperatorio dell’azione revocatoria, ricusò sia la tesi della nullità per frode che quella della revocatoria, con argomentazioni analoghe a quelle già espresse nel precedente poi cassato nel 18847 (A. Vitucci, NOTE CRITICHE SULLA GIURISPRUDENZA IN TEMA DI DOPPIO TRASFERIMENTO IMMOBILIARE, in Riv. Ianus Diritto e Finanza, n. 7 - Dicembre 2012, pp. 324 - 325, contributo consultato in rete il 14.06.2026, https://www.rivistaianus.it)>>.

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Appare evidente come, di fronte a profili chiari di nullità (ed il riferimento non va solo a quelli visibili nella ipotesi di doppia alienazione poc’anzi esaminata, bensì anche alle ipotesi di negozio nullo in frode ex art. 1344 c.c. citate nella pronuncia n. 14493 del 2026) la trascrizione soccomba con conseguente inutilità anche del criterio della priorità della trascrizione.

La nullità, infatti, assorbe ab origine il problema, rendendo inutile la pubblicità dichiarativa immobiliare attuata ai fini della applicazione del regime delle opponibilità.

Conclusioni in materia di nullità in frode e doppia alienazione immobiliare