Liti condominiali: una bussola sulle competenze
Nella lite tra condòmino e condominio quando è in gioco un conflitto tra proprietà individuale e proprietà comune il giudice competente deve essere individuato in base al valore della causa.
Questa è in sintesi la massima della Cassazione sezione VI n. 36967/2021 in una controversia avente ad oggetto la rimozione di un cancello installato da un condomino nell'androne comune.
Le controversie che vedono messo in discussione il diritto del condomino ad un determinato uso della cosa comune (nella specie, la realizzazione di un cancello scorrevole nell'androne condominiale ed in adiacenza a tre appartamenti di proprietà di altro condomino, al fine di delimitare la proprietà comune da quella privata), non rientrano nella competenza del giudice di pace ex art. 7 c.p.c., ma sono soggette agli ordinari criteri della competenza per valore, atteso che in esse non si controverte sui limiti qualitativi di esercizio delle facoltà comprese nel diritto di comunione, relativi al modo più conveniente ed opportuno con cui detta facoltà debba esercitarsi, venendo piuttosto in gioco un vero e proprio conflitto tra proprietà individuale e proprietà condominiale.
Infatti, questo tipo di controversia non rientra fra quelle relative alla misura e alle modalità d'uso dei servizi condominiali, che l'art. 7 c.p.c. riserva alla competenza funzionale del giudice di pace: non è sempre facile capire quando rivolgersi a quest'ultimo piuttosto che al tribunale. Con l'ordinanza n. 36967 dello scorso 26 novembre 2021 la sesta sezione civile della Corte di cassazione ha però indicato con chiarezza il criterio da seguire per individuare il giudice competente.
Il regolamento è fondato. In tema di controversie tra condomini, a seguito della modifica introdotta all'art. 7 c.p.c., appartengono alla competenza per materia del giudice di pace le cause relative alla misura ed alle modalità di uso dei servizi di condominio.
Esame della norma dell’art. 7 c.p.c.: Link.
Rientrano tra le prime, quelle che riguardano le riduzioni o le limitazioni quantitative del diritto dei singoli condomini ed hanno ad oggetto quei provvedimenti degli organi condominiali che, esulando dalla disciplina delle modalità qualitative di uso del bene comune, incidono sulla misura del godimento riconosciuto ai singoli condomini; appartengono alle seconde, quelle che concernono i limiti qualitativi di esercizio delle facoltà comprese nel diritto di comunione ossia quelle relative al modo più conveniente ed opportuno con cui tali facoltà debbono esercitarsi, nel rispetto delle facoltà di godimento riservate agli altri condomini, in proporzione delle rispettive quote, secondo quanto stabilito dalla legge o dalla volontà della maggioranza oppure da eventuali disposizioni del regolamento condominiale (Cass. n. 23297/2014).
Da queste cause, ora attribuite entrambe alla competenza per materia del giudice di pace a norma dell'art. 7 cod. proc. civ., come sostituito dall'art. 17 della legge 21 novembre 1991 n. 374, vanno tenute distinte, però, le controversie che vedono messo in discussione il diritto stesso del condomino ad un determinato uso della cosa comune e che, quindi, rimangono soggette agli ordinari criteri della competenza per valore (Cass. n. 4030/2005; n. 17660/2004).
