Sfratto per morosità? Il Tribunale riduce il canone

È persino troppo evidente ormai come l’emergenza sanitaria da Covid-19 abbia impattato i contratti di locazione commerciale e no.

Sul tema prosegue senza sosta il dibattito e si sviluppa il contenzioso, ben potendo ad oggi contare sul parere espresso anche dell’Ufficio del Massimario e del Ruolo della Corte di Cassazione che con la Relazione n.56 di luglio 2020 ha fornito utili chiarimenti in ordine ai fondamentali problemi che intaccano la fase esecutiva dei contratti sinallagmatici.

È vero che “quella della gestione delle sopravvenienze perturbative dell’equilibrio originario delle prestazioni contrattuali” è oggi la principale conseguenza della contrazione dei consumi e dei mancati guadagni subiti da numerose attività commerciali. Di conseguenza, a fronte delle intimazioni di sfratto al conduttore per il mancato pagamento o ritardo nei pagamenti dei canoni relativi ai mesi di pandemia, i Tribunali si sono dovuti interrogare su quale rimedio predisporre all’alterazione del c.d. sinallagma funzionale del rapporto.

Sono esemplari, sul punto, le ordinanze nn. 518 e 716 della seconda sezione civile del Tribunale di Modena, entrambe del 15 febbraio scorso.

Le vicende, molto semplici e in qualche modo tipiche di questo periodo, vedevano i locatori intimare lo sfratto ai conduttori per mancato o ritardato saldo dei canoni dovuti a partire dal mese di febbraio 2020, momento a partire dal quale si è manifestata la crisi connessa alla pandemia. Entrambi i locatori invocavano la clausola risolutiva espressa contenuta nei rispettivi contratti di locazione ad uso non abitativo, mentre le parti intimate si opponevano chiedendo, viceversa, la riduzione del canone di locazione in ragione della parziale impossibilità sopravvenuta della prestazione, senz’altro imputabile ai “divieti di esercizio dell’attività di somministrazione al pubblico di cibo e bevande” prescritti dalla vigente normativa emergenziale.

Come noto, infatti, lo svolgimento dei servizi di ristorazione dopo il così detto lockdown, è stato nuovamente consentito a partire dal 18 maggio 2020 nella rigorosa osservanza di specifici protocolli di sicurezza (D.P.C.M. 17.5.2020) e successivamente sottoposto, dal 26 ottobre 2020 (D.P.C.M. 25.10.2020, 3.12.2020, 14.1.2021), a ulteriori limitazioni, tra le quali l’imposizione di fasce orarie, l’obbligo di somministrare esclusivamente cibo e bevande da asporto o la sospensione totale dell’attività (D.P.C.M. 3.12.2020).

I limiti legali hanno causato e continuano a causare – a seconda dei divieti applicati sul territorio di riferimento – un’impossibilità, per i conduttori, di destinare il bene al godimento “non tanto sotto il profilo della sua detenzione, quanto piuttosto della sua utilizzazione secondo la destinazione negoziale, entrambe prestazioni (detenzione e destinazione contrattuale) che rientrano nell’obbligo del locatore di mantenere la cosa locata, nel corso del rapporto, in istato da servire all’uso convenuto (art. 1575 n. 2) c.c. (Tribunale di Milano, ordinanza 21 ottobre 2020).

Il rimedio all’eccessiva onerosità sopravvenuta offerto dall’articolo 1467 del Codice Civile non convince, secondo la Corte di Cassazione, in quanto volto a rimuovere il vincolo, ma non a riequilibrare il sinallagma, conducendo alla definitiva risoluzione del rapporto (riconoscendo comunque la possibilità di offrire la revisione del contratto divenuto iniquo solo alla parte che, in teoria, avrebbe meno interesse al riequilibrio, in quanto da esso avvantaggiata).

Secondo i giudici modenesi, si tratta allora di ricondurre le fattispecie in esame agli articoli 1256, 1258 e 1464 del Codice Civile, possibilità che si ritiene avallata dallo stesso Decreto Rilancio (D.L. 34/2020) che, all’articolo 216, prevede di valutare, in ragione dello squilibrio creatosi, la corrispondente riduzione al 50% del canone locatizio per le locazioni di immobili adibiti a palestre, piscine e impianti sportivi da privati, attività anch’esse sottoposte a limitazioni.

Seppur non convince tale interpretazione estensiva di una casistica tassativa (la norma fa infatti riferimento solo alle tre ipotesi locatizie individuate di palestre, piscine e impianti sportivi), il ragionamento dei giudici modenesi prosegue riferendosi e citando la relazione tematica n. 56/2020 della Corte di Cassazione e sottolineando, come ad ogni modo, il nostro ordinamento prediliga, rispetto alla caducazione, la conservazione del rapporto negoziale e suggerisca la via della rinegoziazione del contratto.

In sostanza la conclusione delle due ordinanze è la medesima: i conduttori hanno diritto alla riduzione del canone dovuto durante i mesi di applicazione delle disposizioni emergenziali, secondo percentuali differenziate a seconda delle effettive limitazioni legali all’esercizio di impresa vigenti “tempo per tempo”.

Così, ad esempio, nei mesi da marzo ad aprile 2020 la riduzione sarà maggiore poiché si tratta di arco temporale caratterizzato da una normativa più stringente, mentre da novembre a dicembre 2020 e da gennaio a febbraio 2021 le prescrizioni, seppur applicate, sono state meno incisive e tali da giustificare una riduzione di minore entità. I mesi estivi, di contro, hanno visto la “normale” riapertura degli esercizi commerciali: i costi da sostenere per la corretta attuazione dei protocolli di sicurezza anti-contagio non sono stati perciò considerati tali da alterare qualitativamente la controprestazione, con esclusione della riduzione dei canoni di locazione da maggio a ottobre 2020.

Quanto, poi, alla clausola risolutiva espressa prevista dai contratti e invocata dai locatori, i giudici sono concordi nel ritenere che l’operatività fosse da valutarsi in concreto.

È infatti principio consolidato che il potere di risolvere di diritto il contratto avvalendosi di detta clausola debba essere necessariamente governato dal principio generale di buona fede e dal divieto di abuso del diritto, essendo questi i canoni di stima sia dell’esistenza dell’inadempimento contrattuale di una parte che del conseguente legittimo esercizio del potere unilaterale di risoluzione dell’altra parte.

Richiamando un precedente orientamento della Cassazione, il Tribunale di Modena ha ricordato che la condotta di entrambe le parti del rapporto obbligatorio dovrà pertanto essere letta alla luce delle circostanze fattuali e in una prospettiva collaborativa e, se da tale valutazione risulti che la condotta del debitore, pur realizzando sotto il profilo materiale il fatto contemplato dalla clausola risolutiva espressa, è conforme al principio della buona fede, ciò condurrà il giudice a escludere la sussistenza dell’inadempimento tout court e, quindi, dei presupposti per dichiarare la risoluzione del contratto (Cass. n. 23868/2015).

In conseguenza degli elementi sin qui esposti, il Tribunale di Modena, in entrambe i casi, disponeva il mutamento del procedimento per convalida di sfratto in processo di cognizione piena e chiedeva che il ricorrente esperisse il tentativo di mediazione obbligatoria trattandosi di controversia in materia di locazione – per la quale la mediazione è condizione di procedibilità ai sensi dell’articolo 5, comma 4 bis del Decreto Legislativo 28/2010 – affermando che questa rappresenti “la sede idonea per affidare in prima istanza all’autonomia delle parti il compito di ridefinire l’originario assetto degli interessi, recependo così il suggerimento della Corte di Cassazione” (espresso nella relazione tematica n. 56/2020).