La doppia alienazione immobiliare: teorie passate, tesi attuali e prospettive future  

La doppia alienazione immobiliare: teorie passate, tesi attuali e prospettive future  

Con il presente contributo si intende risolvere un quesito giuridico di grande interesse per il settore civilistico e, precisamente, per il settore dei diritti reali e del relativo contenzioso.         Il quesito al quale si intende fornire risposta è il seguente:

“Se il proprietario di un appartamento lo vende in tempi diversi a più persone, chi ne risulterà proprietario?1”

Appare opportuno partire da due possibili risposte, che qui si elencano:

1. Colui che ha effettuato per primo la trascrizione;

2. Colui che all'atto dell'acquisto era in buona fede.

Ma quale tra le due può ritenersi essere la risposta più corretta? Ebbene, si può sin da subito affermare che le stesse sono entrambe corrette per i motivi che seguono. 

In base all’orientamento dottrinale e giurisprudenziale preso in considerazione si può affermare che tanto la buona fede quanto l’elemento della trascrizione sono in grado di dirimere la questione e fornire una soluzione congrua ed idonea. Le ragioni della ambivalenza delle due risultanze esposte trovano base e fondamento in due considerazioni di partenza principali:

1. il quesito non specifica se un acquirente abbia effettuato o meno una trascrizione (non sussiste, pertanto, quale punto di riferimento, una trascrizione già avvenuta ovvero una trascrizione avvenuta prima di un’altra, secondo la logica della anteriorità);
2. il quesito utilizza l’espressione “vende [l’appartamento] in tempi diversi a più persone” facendo esplicitamente riferimento al fatto che in “momenti diversi” il bene viene venduto a persone diverse.

Esposte le due basi dello sviscerando ragionamento giuridico, appare opportuno precisare che a seconda dell’orientamento dottrinale che si intende adottare, è possibile sottolineare come il proprietario cessi di essere tale secondo la regola del consenso traslativo ed il secondo acquisto avvenga a non domino.

Dunque, se si aderisce alla tesi dottrinale a mente della quale il proprietario, una volta trasferita la proprietà al primo acquirente, cessa di essere tale, il secondo acquisto avviene a non domino anche nel contesto immobiliare.

Di conseguenza, dovrebbe trovare applicazione il seguente (e dirimente) principio giurisprudenziale: “nell’ipotesi di conflitto tra un acquisto a domino ed un acquisto a non domino dello stesso bene, non opera l’istituto della trascrizione, la cui funzione legale – esclusa ogni efficacia sanante i vizi da cui fosse eventualmente affetto l’atto negoziale trascritto – è solo quella di risolvere il conflitto tra soggetti che abbiano acquistato lo stesso diritto, con distinti atti, dal medesimo titolare”, (Francesca Valerio, Doppia alienazione di immobile: non vale trascrivere prima se non si acquista dal legittimo proprietario, Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 10989/13; depositata il 9 maggio).

In un simile quadro giurisprudenziale dunque non necessariamente acquisisce rilievo la regola generale della anteriorità della trascrizione e/o della prima trascrizione. Ne consegue che la risposta “buona fede” può tranquillamente essere accolta come corretta, in quanto l’elemento della buona fede è il criterio prevalente non solo nell’ambito dell’acquisto di bene mobile ex art. 1153 c.c. bensì anche nell’ottica dell’acquisto della proprietà immobiliare. Ciò in quanto lo stesso principio di buona fede era assunto in passato (e lo è tuttora) quale principio cardine prevalente nella risoluzione dei conflitti tra più acquirenti a prescindere dalla trascrizione in ipotesi di contratto nullo in frode. Si tratta della cd. nullità per frode nella doppia alienazione immobiliare. “Tesi nota nel passato”, prima ancora che si sviluppasse la tendenza a preferire il criterio della anteriorità della valida trascrizione (tesi “presente”, “attuale” ed oggi ritenuta di gran lunga prevalente nella risoluzione dei conflitti dall’unico acquirente in assenza di “vera e propria frode”).

Scendendo più nel dettaglio, appare opportuno ricordare che la doppia vendita immobiliare può essere un atto fraudolento in cui lo stesso immobile viene venduto a due acquirenti diversi.

In un siffatto contesto non è necessario ipotizzare automaticamente la nullità di entrambi i contratti stipulati con i due diversi acquirenti. Ciò che preme, infatti, evidenziare è il diverso concetto a mente del quale la vendita viene considerata “nulla per frode” quando l’appartamento (o l’immobile) viene acquistato da un compratore in mala fede, a discapito di una precedente vendita.

In siffatti contesti non acquisisce alcun rilievo la circostanza a mente della quale vi sia stata una anteriore trascrizione in quanto se sussiste nullità della vendita, come è noto nell’ordinamento, non vale la trascrizione (e non vale neanche la regola della priorità del primo che trascrive). L’atto nullo, infatti, non si trascrive con tutela recuperatoria del bene come conseguenza degli effetti restitutori dell’invalidità.

Ragion per cui, al di là della circostanza a mente della quale vige nel nostro ordinamento la regola della anteriorità della trascrizione nella risoluzione dei conflitti tra più acquirenti dal medesimo dante causa, non può non notarsi come appaiano perfettamente valide nella risoluzione della questione giuridica esposta tanto la soluzione inerente alla trascrizione (perché è una regola generale, una “tesi presente”), quanto la risposta inerente alla buona fede, la quale trae origine da tesi “passate” che sono oggigiorno ancora accolte nell'ordinamento giuridico in “casi limite” [e solo in siffatti casi]  come quelli esposti (gravi frodi in danno degli acquirenti).

Dal ragionamento sin qui esposto possono trarsi le seguenti conclusioni, le quali devono essere rapportate anche alle problematiche inerenti alla regola del possesso vale titolo nell’ambito della risoluzione dei conflitti tra più acquirenti negli acquisti mobiliari:

1. Nell’ambito della risoluzione dei conflitti tra più acquirenti dal medesimo proprietario di un bene immobile vige oggi, quale tesi presente, la regola della anteriorità della trascrizione, la quale tutela, nell’acquisto del medesimo bene da parte di più persone dal medesimo proprietario, chi trascrive per primo;
2. Tale tesi della anteriorità della trascrizione non vale tuttavia nelle ipotesi di acquisto a non domino per esplicita volontà giurisprudenziale (Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 10989/13; depositata il 9 maggio);
3. In assenza di trascrizione e/o in ipotesi di trascrizione invalida per nullità del contratto (es. negozio nullo in frode con acquisto in male fede dell’immobile) vige la diversa regola della buona fede quale criterio dirimente negli acquisti del medesimo bene da parte di più persone. Ciò in quanto, nell’ipotesi in cui un acquirente dovesse acquistare un bene immobile in frode ad una precedente vendita, trascrivendo per primo il suo acquisto, il negozio in palese mala fede ed in frode al primo acquirente potrebbe essere considerato giuridicamente nullo con conseguente travolgimento della trascrizione ed effetto restitutorio del bene al primo acquirente di buona fede per effetto dell’invalidità del secondo negozio in frode, benché indebitamente (ed inefficacemente) trascritto in mala fede e dunque in danno del primo acquirente;
4. La totalità delle regole su esposte non trovano applicazione in ipotesi di acquisto a non domino di bene mobile (e non immobile);
5. Ciò in quanto in questa diversa circostanza appare dirimente l’elemento della buona fede, sempre unitamente all’elemento del possesso ai sensi dall’art. 1153 c.c.
6. Tale norma recita che “colui al quale sono alienati beni mobili da parte di chi non ne è proprietario, ne acquista la proprietà mediante possesso, purché sia in buona fede al momento della consegna e sussista un titolo idoneo al trasferimento della proprietà. La proprietà si acquista libera da diritti altrui sulla cosa, se questi non risultano dal titolo e vi è la buona fede dell’acquirente. Nello stesso modo si acquistano i diritti di usufrutto, di uso e di pegno”.
7. L’art. 1153 cc., poc’anzi riportato, rubricato effetti dell’acquisto del possesso, viene generalmente considerato dalla dottrina e dalla giurisprudenza come uno dei modi di acquisto a titolo originario della proprietà.
8. La ratio di tale qualificazione può essere spiegata a mezzo dell’antico brocardo nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet, il quale chiarisce che nessuno può trasferire, mediante il semplice consenso ex art. 1376 cc., espressione del principio del consenso traslativo o principio consensualistico che dir si voglia, la proprietà o altro diritto reale senza esserne preventivamente titolare (fatte salve le ipotesi di rappresentanza e salvi i relativi rapporti gestori che, tuttavia, esulano dalla sfera applicativa della norma in esame, dal momento che la stessa presuppone non solo una carenza di titolarità del non dominus ma anche una carenza di legittimazione).
9. Ciò in quanto nessuno può, di fatto, trasferire più di quello che possiede e, pertanto, se il bene non è posseduto dall’alienante in qualità di proprietario non potrà civilisticamente prodursi nessun effetto traslativo nella sfera giuridica dell’acquirente.
10. La norma è espressione non solo della teoria dell’apparentia iuris (tesi passata residuale) bensì, più propriamente e secondo le teorie più attuali, soprattutto di “manifestazione del possesso”.
11. Ciò in quanto il momento perfezionativo della fattispecie di acquisto a titolo originario si sposta in avanti e richiede la prova del possesso di buona fede ovvero l’atto di spossessamento.
12. Ragion per cui appare evidente come la norma configuri un modo di acquisto della proprietà a mezzo di mero (e vero e proprio) possesso di buona fede, qualificandosi, pertanto e coerentemente con quanto esposto, come manifestazione riconosciuta degli effetti del possesso nell’ordinamento.

Esposte le tesi sin qui argomentate ed evidenziate le due possibili soluzioni al quesito giuridico appare opportuno provare sinteticamente a rispondere ad un ulteriore e consequenziale quesito di chiusura: le tesi esposte avranno ancora valore in ipotesi di valorizzazione del percorso giurisprudenziale, legislativo e dottrinale che va ormai espandendosi ed inerente alla atipicità dei diritti reali?

La risposta non può che essere: dipende. Tanto maggiore sarà lo spazio che in futuro l’ordinamento intenderà fornire alla tematica citata tanto maggiore sarà l’esigenza di ampliamento dei rimedi risolutivi dei conflitti inerenti alla circolazione del diritto reale per eccellenza: il diritto di proprietà.

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1. Il presente quesito trae spunto da un singolo quiz di una prova concorsuale a risposta multipla ed è stato oggetto di potenziali ricorsi al Tar per l’annullamento delle risposte. I concetti ed i contenuti sono di diretta derivazione dello scrivente Autore.