x

x

Terrazzo sul tetto condominiale: si può realizzare oppure no?

terrazzo sul tetto condominiale
terrazzo sul tetto condominiale

Indice:

1. Analisi della normativa in materia: articolo 1102 Codice Civile

2. Cosa dice la giurisprudenza

3. La recentissima Cassazione civile, sezione VI, 07.01.2022, n. 290: la vicenda

4. Conclusioni

 

Analisi della normativa in materia: articolo 1102 Codice Civile

La norma regolatrice in materia è l’articolo 1102 del Codice Civile che così afferma:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.”

La norma regolatrice sopra esplicitata, l’articolo 1102 Codice Civile (dettata in tema di comunione, ma applicabile anche al condominio stante il richiamo fattone dall’articolo 1139 codice civile), consente al condominio di servirsi della cosa comune, «purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto».

Nella relazione al Codice Civile del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942 al punto 518 si legge:

Nel regolare l’uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante, l’articolo 1102 del Codice Civile prevede l’ipotesi che questi intenda eseguire opere per il miglior godimento di essa e gli dà facoltà di eseguirle a proprie spese, purché non ne alterino la destinazione e non ne pregiudichino l’uso, da parte degli altri partecipanti. In tal modo, seguendo il largo indirizzo tracciato dalla giurisprudenza, si consente al singolo partecipante di trarre dalla cosa la migliore utilizzabilità, entro i limiti inderogabilmente fissati dalla legge.”

I due limiti fondamentali all’uso della cosa comune sono, quindi, il divieto di alterare la destinazione della cosa e il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti d’uso. L’uso da rispettare è quello attuale. Per esempio, è stata considerata alterazione della originaria destinazione del bene la permanente utilizzazione di un giardino comune come parcheggio.

La nozione di pari uso non va intesa in senso di uso “identico”, tanto che è normalmente ammesso che un condomino faccia un uso più intenso della cosa rispetto agli altri: l’importante è che ciascuno abbia il diritto ad usare potenzialmente della cosa al pari degli altri.

Il partecipante alla comunione ha il diritto di modificare la cosa comune sostenendo i relativi costi al fine di realizzare un godimento migliore della cosa stessa.

 

Cosa dice la giurisprudenza

La giurisprudenza per molto tempo, non ha ritenuto legittima la trasformazione – anche solo di una parte – del tetto dell’edificio in terrazza a livello ad uso esclusivo del singolo condomino.

Si è infatti notato infatti che qualora il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale avesse modificato una parte del tetto trasformandola in terrazza, tale modifica sarebbe stata sempre illecita.

Secondo questa rigorosa posizione non si poteva richiamare neppure l’articolo 1102 Codice Civile in quanto tale trasformazione non poteva essere considerata una modifica finalizzata al migliore godimento della parte comune, bensì l’appropriazione di una parte del tetto, definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri (quali l’appoggio di antenne o di pannelli solari o altre possibili utilità), senza che potesse assumere rilievo il fatto che la parte di tetto sostituita od occupata permanentemente avrebbe continuato a svolgere la funzione di copertura dell’ immobile.

Quindi la giurisprudenza non ammetteva neanche un modesto “taglio” del tetto per realizzare una terrazza a livello.

Un orientamento risalente della Cassazione aveva suggerito una rilettura dell’articolo 1102 Codice Civile, che tenendo conto dello sviluppo delle esigenze abitative e valorizzando la proprietà del singolo, ammettesse quelle modifiche che costituiscono uso più intenso della cosa comune da parte del singolo, anche in assenza di un beneficio collettivo derivante dalla modificazione.

Tuttavia, la giurisprudenza sembra aver cambiato orientamento con una recentissima sentenza che sarà esaminata successivamente.

 

La recentissima Cassazione civile, sezione VI, 07.01.2022, n. 290: la vicenda

C. V. ha proposto ricorso per cassazione, articolato in unico motivo, avverso la sentenza 28 gennaio 2020, n. 609/2020, pronunciata dalla Corte d’appello di Roma, che, accogliendo il gravame avanzato da B. L. ed E. D. C. contro la sentenza n. 17447/2015 del Tribunale di Roma, ha respinto la domanda della medesima C. V. volta alla riduzione in pristino della porzione di tetto a falda dell’edificio di via Collatina 226, Roma, trasformata da B. L. ed E. D.C. in terrazzo ad uso esclusivo.

La Corte d’appello ha affermato che, alla stregua dell’espletata CTU, la realizzazione della terrazza a tasca, delle dimensioni di ml 2,7 x 2,8, non ha pregiudicato la originaria funzione di copertura del tetto, né altrimenti pregiudicato l’uso della parte comune ex articolo 1102 Codice Civile.

Il motivo del ricorso di C. V. denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1102 Codice Civile con riferimento al diritto al pari uso della cosa comune e all’appropriazione di parte della stessa ad opera di B. L. ed E. D. C.

Secondo la Cassazione, il ricorso è inammissibile in quanto la sentenza impugnata ha deciso la questione di diritto in modo conforme alla giurisprudenza della Corte e l’esame della censura non offre elementi per mutare l’orientamento della stessa, con conseguente inammissibilità.

Vediamo i passaggi più rilevanti della pronuncia della Cassazione.

La più recente interpretazione di questa Corte afferma invero che il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione, e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali (Cassazione Sezione 2, 29/01/2021, n. 2126; Cassazione Sezione 2, 03/08/2012, n. 14107; Cassazione Sezione 6-2, 21/02/2018, n. 4256).

La Corte d’appello di Roma, sulla base della CTU disposta, ha accertato in fatto che la realizzazione della terrazza a tasca, delle dimensioni di ml 2,7 x 2,8, non ha alterato la originaria funzione di copertura del tetto, né altrimenti pregiudicato l’uso della parte comune ex articolo 1102 Codice Civile. È evidente come l’accertamento circa la significatività del taglio del tetto praticato per innestarvi terrazze di uso esclusivo e circa l’adeguatezza delle opere eseguite per salvaguardare la funzione di copertura e protezione dapprima svolta dal tetto è riservato al giudice di merito e, come tale, è censurabile. La Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare ai controricorrenti le spese sostenute nel giudizio di cassazione.

 

Conclusioni

La Cassazione ha ritenuto il ricorso inammissibile, in quanto la sentenza impugnata è conforme alla giurisprudenza della Corte.

La più recente interpretazione afferma infatti che il condomino proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazzo di proprio uso esclusivo, a condizione che l’intervento:

  • non dia luogo a modifiche significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione;
  • sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza, mediante idonei materiali.